文/龐無忌

“以舊換新”的熱潮蔓延到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。近期，越來越多城市推出住房“以舊換新”政策。

房子的“以舊換新”與我們熟知的手機、家電等有何不同？如何才能讓房子“以舊換新”的鏈條真正循環(huán)起來，從而帶動一二手房市場聯(lián)動？

這里，需要先算清“三筆賬”。

其一，購房者“換房的賬”要先算清。

“老房子賣不掉，新房子買不了。”賣掉老房子是房屋置換鏈條的起點，只有真正解決賣房的問題，改善鏈條才有暢通的基礎(chǔ)。

對購房者來說，“以舊換新”最大的吸引力在于從源頭上解決了這一矛盾。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來已有超30城表態(tài)支持房子“以舊換新”。不過，各地政策不盡相同。

比如：鹽城、蘇州、沈陽等地發(fā)放“以舊換新”購房補貼。還有部分城市是由地方政府出面協(xié)調(diào)，搭建一個新舊房子交易的平臺。

更為有效的方式可能是由地方或開發(fā)商直接收購舊房。江蘇海安、蘇州相城區(qū)、鄭州、連云港等地就是國企或開發(fā)商直接收購舊房，所得款項可用于購買相應(yīng)項目新房。

比如：江蘇海安的商品房“以舊換新”政策，是由購房業(yè)主拿出手上原有成套住宅房屋，與意向購買的商品房開發(fā)項目議價，雙方協(xié)商約定合理價格后，過戶給開發(fā)商或開發(fā)商指定的對象，舊房價值開具等額定向房票，用于支付新房首付款，舊房和新房之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款、住房公積金貸款支付后，置換成功。

這一方式顯然需求較多。據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)布，截至4月2日，活動報名累計超過400組。其中已成交15套，還有23套正在進(jìn)行驗房、評估。

需要看到的是，目前這類“以舊換新”大多僅限于某城市的部分區(qū)域，可選擇的商品房項目也有一定限制。在換房前，需要先看舊房是否符合條件，能否接受開發(fā)商對舊房的估價，算好賬之后再行動。

其二，開發(fā)商“一買一賣的賬”要算清。

在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，由地方國企或指定開發(fā)商出面收購舊房，對于啟動住房改善鏈條來說，無疑是個非常重要的推動力。但部分開發(fā)商賣新房、收購舊房“一買一賣”是否實現(xiàn)盈虧平衡？這些問題關(guān)系到“以舊換新”政策的可持續(xù)性。這筆賬也需要提前算清楚。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒，低價收購一部分區(qū)位優(yōu)、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房，用作保障性租賃住房或者人才房，這是合理的。但大規(guī)模收購或難以實現(xiàn)：一方面企業(yè)受財力和債務(wù)約束，另一方面如果沒有更好的方法來匹配供需，可能會導(dǎo)致手上的房源消化不良，使得這項工作難以為繼。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，江蘇海安收購來的房源后續(xù)由資管公司運營，同時將優(yōu)先考慮用于人才公寓、外來務(wù)工人員租賃住房或納入保障性租賃住房，是個可行的路徑。

其三，地方舊房“利用和運營的賬”要算清。

收購來的舊房子如何處置才能最大限度地盤活存量、利用資源？嚴(yán)躍進(jìn)建議，地方應(yīng)關(guān)注“活化利用”的概念，比如，引入建材和裝修企業(yè)，對舊房源進(jìn)行改造，以實現(xiàn)房源的保值增值。

據(jù)鄭州市透露，當(dāng)?shù)厥召彽亩址吭矗罄m(xù)會對其進(jìn)行改造，用于鄭州市的保障性租賃住房。

李宇嘉建議，政府應(yīng)充分發(fā)揮公共服務(wù)職能，搭建信息平臺，連接買賣雙方、中介機構(gòu)與房源，確保房源信息的真實性、客戶需求的真實性以及價格的透明度，從而高效匹配供需，降低交易成本。同時加大對新房與存量房源的公共配套完善與老舊小區(qū)改造力度，提升房源的宜居性與舒適度，最終依靠市場力量推動存量房交易與新房市場的有效循環(huán)。