文 | 銳聆

“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”——這是4月30日中共中央政治局會議提出的要求。

國新辦日前舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，將切實做好保交房工作，重點之一是推動消化存量商品住房。

存量商品住房，既包括房企已建成未出售的新房，也包括市場上流通的二手住房。

《中國經(jīng)濟周刊》首席攝影記者 肖翊I攝

董建國說，推動消化存量商品住房，城市政府應(yīng)堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴筆者，這個提法，實際就是促進供需雙方的有效銜接。在供給側(cè)，房企有大批存量住房待消化；在需求側(cè)，地方政府為了更好滿足青年人、新市民等群體住房需求，擔(dān)負著籌建保障房的任務(wù)。無論是配售型還是配租型保障性住房，中國的住房保障短板都尚待補齊，需要增加供給。相比從頭規(guī)劃、選址、建設(shè)保障房，收購市場上已有的商品住房作為保障房，顯然效率更高、推進更快。

此次“國家隊”入場收購存量住房，對象很明確：房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，也就是市場上存在的大量新房。中國人民銀行副行長陶玲近日透露，按照“政府主導(dǎo)、市場化運作”的思路，由中國人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構(gòu)按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房。

具體看，保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

這項金融政策的限定條件很明晰。陶玲表示，按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。保障性住房再貸款不增加地方政府隱性債務(wù)。地方國有企業(yè)由城市政府選定，被選定的地方國企及所屬集團不得為政府融資平臺，收購資金通過租賃經(jīng)營收入和未來售房收入回收。

筆者注意到，2023年初，央行曾設(shè)立規(guī)模1000億元的住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點，按市場化方式批量收購存量房產(chǎn)。不同的是，去年的“千億元計劃”為100%再貸款，限制8個城市發(fā)放；今年為60%的再貸款額度，范圍擴大至全國。

“這兩次發(fā)放再貸款目的不同、范圍不同。此次央行的3000億元再貸款，利率低、范圍廣，目的就是推動去庫存、保交房?！崩钣罴握f，央行發(fā)放的再貸款資金不是對企業(yè)的補貼，不代表政府“無償救助”，是需要償還的。這筆資金用于支持國有企業(yè)以合理價格收購存量房，化解房企的資金困境。國企收購存量房后，通過保障房出租或出售的形式，平衡相應(yīng)的資金收支，最終通過交易助推新房去化、紓解房企資金鏈難題，達到保交房目的。

政策不僅指向存量住房。自然資源部副部長劉國洪透露，該部準備出臺政策，明確支持地方政府以合理價格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或者收購司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地。對于收回、收購的土地，用于保障性住房項目的，通過地方政府專項債券等予以資金支持。對于收購已經(jīng)建成的商品房以及收回、收購存量土地，用于保障性住房建設(shè)的，可按照現(xiàn)有規(guī)定，享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策。

激活住房需求側(cè)活力，也是樓市新政的發(fā)力重點。

5月17日，中國人民銀行等部門宣布下調(diào)購房首付款比例——對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

同日，央行宣布取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。自5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池告訴筆者，多項金融政策出臺，目的是降低購房門檻、節(jié)約購房成本，這是順應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系變化作出的重要調(diào)整。對于剛需和改善性需求群體來說，這些利好提高了他們的購房能力，降低了還款負擔(dān)，有助于促進真實需求入市。

“總的來說，一系列樓市新政力度大、銜接性強，但站在購房者角度，樓市政策只是購房決策的參考因素之一，還需要綜合衡量家庭收入水平、住房能否保值增值等?！壁w秀池說，要觀察樓市交易、3000億元保障性住房再貸款政策落地情況，仍需留出一定時滯期，更好地了解市場反應(yīng)，作出相應(yīng)調(diào)整。

（來源：俠客島 ）

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2024年第11期）