《中國經(jīng)濟周刊》 記者 孫庭陽｜北京報道

上市公司三季報陸續(xù)披露，據(jù) 《中國經(jīng)濟周刊》 記者統(tǒng)計，按照證監(jiān)會行業(yè)分類，有可比數(shù)據(jù)的100家A股房地產(chǎn)公司，今年第三季度營業(yè)收入合計值已經(jīng)連續(xù)兩年下降，凈利潤連續(xù)三年下降。45家公司凈利潤虧損，虧損公司數(shù)量創(chuàng)出近5年同期最高、今年以來最高。

凈利潤連續(xù)三年下降

與各年同期對比，今年第三季度全國銷售面積和銷售金額是2018年以來最低。三季度全國商品房銷售面積和銷售金額分別是2.53億平方米和2.6萬億元，與去年同期相比分別下降22.1%和22%。2020年第三季度，全國商品房銷售面積和銷售額分別是4.77億平方米、4.88萬億元，是2018年以來的峰值。今年第三季度與2020年同期峰值相比，同比下降46.9%、46.7%。

今年第三季度，有可比數(shù)據(jù)的100家A股房地產(chǎn)公司營業(yè)收入合計4249億元，低于2021年和2022年同期。2018年、2019年、2020年和2021年，這些公司各年第三季度營業(yè)收入合計值分別是3089億元、3631億元、4213億元和4659億元。2022年和今年第三季度的合計值逐漸降至4434億元和4249億元?？梢?，2021年第三季度的數(shù)值是近5年峰頂，到現(xiàn)在已連續(xù)兩年下降。

這100家公司第三季度凈利潤合計值見頂時間是2020年第三季度，比營業(yè)收入合計值見頂時間早一年，和全國商品房第三季度銷售面積、銷售額見頂時間相同。

今年第三季度，這100家公司凈利潤合計13億元，連續(xù)3年下降。2018年同期、2019年同期和2020年同期，這些公司凈利潤合計值分別是300億元、312億元和324億元。2021年同期、2022年同期和今年第三季度，這些公司凈利潤合計值逐漸降至159億元、102億元和13億元。2020年第三季度凈利潤數(shù)值是近5年的峰值。

可以看出，這些公司2021年第三季度營業(yè)收入合計值同比增長11%，而同期凈利潤合計值同比下降51%。2021年第三季度營業(yè)收入雖然增長，但凈利潤下降，增收不增利。

央企國企總體韌性更強

上述100家公司，有45家今年第三季度凈利潤虧損，虧損公司數(shù)量創(chuàng)近5年同期最高，同時高于今年前兩個季度。2018年至2022年同期，凈利潤虧損公司數(shù)量分別是16家、24家、21家、29家和39家。今年前兩個季度，分別有35家、42家公司凈利潤虧損。

今年第三季度，凈利潤虧損前3名華僑城A(000069.SZ)、ST世茂(600823.SH)和金地集團(tuán)(600383.SH），虧損額分別是20.41億元、19.37億元和14.74億元。

華僑城今年三季度銷售面積和銷售額，都是近3年的新低，比2022年同期下降37%和42%，比2021年同期下降47%和58%。該公司銷售總規(guī)模下降的同時，銷售平均價格也在下降。今年第三季度，該公司平均銷售價格比2022年同期、2021年同期分別下降7.7%和21%。加上前兩個季度的虧損，該公司前三季度凈利潤累計虧損41億元。

ST世茂凈利潤虧損的同時，還遇到了流動性難題。截至今年10月末，該公司及子公司公開市場債務(wù)、非公開市場債務(wù)累計 91.02 億元未能按期支付。

金地集團(tuán)虧損和公司的資產(chǎn)減值有關(guān)。該公司披露，今年前三季度，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提共計16億元，其中存貨跌價準(zhǔn)備8.65億元，減少今年前三季度凈利潤14億元。

房地產(chǎn)公司的存貨跌價減值準(zhǔn)備，是一些公司此前布局城市的新房價格處于下降通道，部分區(qū)域沒賣掉的房子按照市場價格計算，價格已低于成本，依據(jù)會計原則，在財務(wù)報表中計提了相應(yīng)的存貨跌價準(zhǔn)備，導(dǎo)致凈利潤減少甚至虧損。

今年前三季度，這100家公司合計計提存貨跌價準(zhǔn)備124億元，比2022年同期多125%。

今年第三季度，凈利潤盈利前3名萬科A(000002.SZ)、招商蛇口（001979.SZ)和保利發(fā)展（600048.SH），分別盈利37.51億元、16.16億元和10.7億元。

有券商從其他角度分析房地產(chǎn)公司三季報。

國金證券一份研究報告按房地產(chǎn)企業(yè)所有制，分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績趨勢：央企國企總體韌性更強，混合所有制企業(yè)業(yè)績下滑，民企業(yè)績有所恢復(fù)。這份報告選取的央企國企如保利發(fā)展、華僑城 A和招商蛇口等企業(yè)，混合所有制企業(yè)包括萬科A，民企包括中南建設(shè)等，共12家房企做樣本分析。

中信證券統(tǒng)計了8家市值靠前的A股房地產(chǎn)公司，數(shù)據(jù)顯示，三季度末這些公司在手貨幣資金環(huán)比下降，其中金地集團(tuán)和新城控股環(huán)比降幅較大。

今年8月之后，多個城市實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，房地產(chǎn)市場熱度上升，部分房地產(chǎn)公司表達(dá)了對后市的信心。

萬科在三季報中稱，三季度房地產(chǎn)政策出臺頻次加快，對行業(yè)的支持力度加強。保利發(fā)展在季報中稱，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一些城市實施后，有效提振了市場信心。

同樣提到了房地產(chǎn)政策對公司影響的中南建設(shè)（000961.SZ），該公司在三季報中分析，政策落腳點在刺激需求。企業(yè)化解風(fēng)險，發(fā)展新的模式需要更多探索。該公司今年第三季度合同銷售金額、銷售面積同比分別減少 44%和 48%，第三季度凈利潤虧損4億元，前三季度累計虧損12億元。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2023年第21期）