《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 郭志強(qiáng)｜湖南報(bào)道

“長(zhǎng)沙樓市新政滿(mǎn)月，我想用‘回歸’和‘分化’兩個(gè)詞來(lái)形容當(dāng)前樓市表現(xiàn)?！币患翌^部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)負(fù)責(zé)人毛冰告訴 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者，相較于其他一二線(xiàn)城市，長(zhǎng)沙這波樓市新政力度較溫和，保證購(gòu)房者購(gòu)房資格是關(guān)鍵，此外推進(jìn)契稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策落地也有利于需求釋放。

9月22日，長(zhǎng)沙樓市迎來(lái)好消息，全面取消首套房限購(gòu)。長(zhǎng)沙放開(kāi)首套限購(gòu)、放松限售已經(jīng)滿(mǎn)月，此輪優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，到底為長(zhǎng)沙樓市帶來(lái)了哪些變化？誰(shuí)又是大贏家？

回歸

長(zhǎng)沙“9·22”樓市新政落地后，10月份湖南地市州和大灣區(qū)的購(gòu)房者確實(shí)為長(zhǎng)沙樓市沖了一波交易量。

“新政落地后，有一撥客戶(hù)集中到長(zhǎng)沙買(mǎi)房。這波需求過(guò)后，市場(chǎng)又回到了原來(lái)的水平，并未一直保持火熱的市場(chǎng)需求?！泵嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這撥客戶(hù)集中在新政發(fā)布后的2～3周內(nèi)，形成了一波購(gòu)房和看房潮，且剛需偏多一些，這是此波行情一個(gè)比較明顯的特征。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品住宅成交1387套，成交面積19.76萬(wàn)平方米，同比分別上漲22%、23%。

綠城中國(guó)華中區(qū)域長(zhǎng)沙公司助理總經(jīng)理盧貝告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“長(zhǎng)沙放開(kāi)首套房之后，省內(nèi)地市州原來(lái)被抑制的需求爆發(fā)，他們最青睞的是長(zhǎng)沙教育資源好的樓盤(pán)，買(mǎi)房就是為了小孩能來(lái)長(zhǎng)沙讀書(shū)?！?/p>

毛冰給記者列了一組數(shù)據(jù)，9月22日新政后，他所在的樓盤(pán)來(lái)自湖南各地市州和大灣區(qū)的客群占比達(dá)到40%，10月份項(xiàng)目周均來(lái)訪(fǎng)和成交上漲了30%~50%。

之所以大灣區(qū)客群也占了不小比例是因?yàn)殚L(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在中部地區(qū)并不高，放松首套房限購(gòu)后，吸引了一大撥常年在大灣區(qū)打拼的湘籍優(yōu)質(zhì)客群回長(zhǎng)沙購(gòu)房。

毛冰所在項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映了長(zhǎng)沙當(dāng)前樓市客群結(jié)構(gòu)。10月下旬，克而瑞湖南區(qū)域的數(shù)據(jù)披露，新政后增量客戶(hù)中70%來(lái)自市州，以鄰近長(zhǎng)沙都市圈的株洲、邵陽(yáng)等地級(jí)市為主；30%是省外客戶(hù)，最多的是珠三角返鄉(xiāng)客戶(hù)。

中國(guó)金茂華中區(qū)域公司長(zhǎng)沙事業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)管理部副總經(jīng)理周熙向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露：“9月份放開(kāi)首套房限購(gòu)是自2017年限購(gòu)以來(lái)長(zhǎng)沙政策最大的放松，給了持續(xù)低迷的市場(chǎng)一針強(qiáng)心劑。在政策的帶動(dòng)下，購(gòu)房信心明顯提升，長(zhǎng)沙樓市在國(guó)慶黃金周也創(chuàng)造了近三年的最好成績(jī)?！?/p>

從CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品住宅市場(chǎng)8月初至新政前，日均交易僅74套，“9·22”新政后至10月13日，日均交易151套房源，環(huán)比上行達(dá)50%。

但經(jīng)過(guò)國(guó)慶雙節(jié)這波增長(zhǎng)行情后，長(zhǎng)沙新房來(lái)訪(fǎng)成交和樓盤(pán)來(lái)訪(fǎng)咨詢(xún)量雙雙出現(xiàn)回落。

“面對(duì)市場(chǎng)的下行，我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商還是要一如既往地回歸初心，做好產(chǎn)品、做好服務(wù)、做好營(yíng)銷(xiāo)來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化?！敝芪跆寡裕瑖?guó)慶假期后來(lái)訪(fǎng)成交確實(shí)出現(xiàn)了一定程度回落，但往往在節(jié)假日之后都會(huì)出現(xiàn)需求消耗帶來(lái)的慣性下調(diào)，當(dāng)然政策刺激邊際效應(yīng)遞減的因素也起了作用，市場(chǎng)觀望情緒依然存在。市場(chǎng)的恢復(fù)仍需要依靠更大的支撐政策保駕護(hù)航。

不僅長(zhǎng)沙樓市銷(xiāo)售端在回歸，“取消地價(jià)上限”的風(fēng)也吹到了長(zhǎng)沙。

10月30日，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)掛牌一宗居住用地，未設(shè)置最高限價(jià)。在地塊出讓條件里，僅明確了“住宅（毛坯）銷(xiāo)售均價(jià)按長(zhǎng)沙市政策進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制”。

這是繼濟(jì)南、南京、合肥等城市落地“取消地價(jià)上限”以來(lái)，長(zhǎng)沙首次實(shí)施這一動(dòng)作。

盧貝接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“長(zhǎng)沙土拍市場(chǎng)放開(kāi)了限價(jià)，不再熔斷搖號(hào)。這是一種市場(chǎng)回歸，可能會(huì)推高地價(jià)，也就是推高房?jī)r(jià)?！?/p>

正在緊鑼密鼓施工的長(zhǎng)沙萬(wàn)科森林公園樓盤(pán)

分化

長(zhǎng)沙樓市新政推出一個(gè)月后，新政的刺激效果并不均衡。冷熱不均，已是樓市的共識(shí)。

同樣是獲得預(yù)售許可后，有的樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)即售罄，有的樓盤(pán)卻蓄客都很難，長(zhǎng)沙樓市呈現(xiàn)出嚴(yán)重分化?！袄洹钡氖沁吘壈鍓K項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量不足；“熱”的是網(wǎng)紅項(xiàng)目悉數(shù)售罄，那么冷熱不均背后原因是什么？

10月中旬，克而瑞發(fā)布2023年1—9月長(zhǎng)沙九區(qū)縣銷(xiāo)售榜單，在TOP30商品住宅金額榜單中，成交金額以長(zhǎng)沙岳麓區(qū)為主，入榜項(xiàng)目占比達(dá)43%，占了半壁江山。

僅以熱門(mén)的長(zhǎng)沙市府板塊萬(wàn)科森林公園項(xiàng)目為例，1—9月，該項(xiàng)目以23.9億元商品住宅銷(xiāo)售金額穩(wěn)居岳麓區(qū)第一位。

房企銷(xiāo)售門(mén)檻值指標(biāo)的變化一定程度上反映了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向和行業(yè)的格局演變。房企銷(xiāo)售門(mén)檻值不斷提升，意味著行業(yè)集中度持續(xù)提高，大魚(yú)正在吞噬小魚(yú)的市場(chǎng)份額。

近日，中指研究院發(fā)布的“2023年1—9月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP20”顯示，TOP10房企銷(xiāo)售門(mén)檻值為34.48億元/19.26萬(wàn)平方米；而2022年這一數(shù)值為20.80億元/15.42萬(wàn)平方米。TOP10房企銷(xiāo)售門(mén)檻值的拉升也印證了樓市的強(qiáng)弱分化。

毛冰對(duì)記者說(shuō)：“長(zhǎng)沙樓市確實(shí)存在嚴(yán)重分化情況，好的品牌、完善的配套，尤其是頭部開(kāi)發(fā)商會(huì)得到更多客戶(hù)認(rèn)可，這是市場(chǎng)選擇的結(jié)果?！?/p>

周熙告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“不管是新政前還是新政后，長(zhǎng)沙樓市分化現(xiàn)象一直存在，正所謂強(qiáng)者恒強(qiáng)。項(xiàng)目的地段、質(zhì)素、產(chǎn)品、配套不一樣必然會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)分化。通常賣(mài)得好的網(wǎng)紅項(xiàng)目普遍為品牌房企開(kāi)發(fā)，具有良好的教育、交通、地段、景觀、商業(yè)等配套，且產(chǎn)品品質(zhì)過(guò)硬。”

長(zhǎng)沙綠城鳳起麓鳴樓盤(pán)

未來(lái)走勢(shì)

“今年最后這兩個(gè)月，長(zhǎng)沙樓市應(yīng)該會(huì)維持平穩(wěn)。”毛冰認(rèn)為，一方面各大開(kāi)發(fā)商要沖業(yè)績(jī)，會(huì)加大房產(chǎn)供應(yīng)量；另一方面，各大開(kāi)發(fā)商會(huì)真金白銀拿出很多實(shí)惠，提前釋放折扣優(yōu)惠，來(lái)回饋購(gòu)房者。

采訪(fǎng)中，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，各大開(kāi)發(fā)商為提升市場(chǎng)信心，推出了一系列優(yōu)惠政策，比如依據(jù)不同地段、位置等因素，新取證的房源價(jià)格會(huì)稍微實(shí)惠一點(diǎn)；庫(kù)存房源方面，交付時(shí)間晚或者樓層不好的房子，會(huì)有不同程度的優(yōu)惠，或者通過(guò)抽獎(jiǎng)券來(lái)回饋客戶(hù)；首付款延期，最長(zhǎng)寬限期可達(dá)到一至兩個(gè)月。

盡管當(dāng)前長(zhǎng)沙樓市穩(wěn)定，但長(zhǎng)沙樓市新政仍有優(yōu)化空間。

改善型客群需求仍是各大開(kāi)發(fā)商比較關(guān)注的市場(chǎng)蛋糕。盧貝坦言：“長(zhǎng)沙新政對(duì)改善性需求這部分還是支撐不夠，因?yàn)楦纳菩涂蛻?hù)大多數(shù)有多套房，購(gòu)房資格和交易稅費(fèi)高都影響其購(gòu)房需求。”

“長(zhǎng)沙樓市新政針對(duì)改善性需求仍沒(méi)有放開(kāi)，購(gòu)房資格限制壓抑了長(zhǎng)沙部分改善性需求?！泵硎?，解決客戶(hù)購(gòu)房資格仍是拉升市場(chǎng)信心的主要方面，減免契稅等優(yōu)惠政策能進(jìn)一步刺激市場(chǎng)和客戶(hù)信心。

周熙表示：“長(zhǎng)沙如果全面取消限購(gòu)限售、限價(jià)優(yōu)化，契稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策或有望進(jìn)一步刺激需求釋放?！?/p>

多位采訪(fǎng)對(duì)象告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，從全國(guó)來(lái)看，一二線(xiàn)城市樓市刺激政策非常多，比如首套契稅減免、二套房購(gòu)房補(bǔ)貼等手段，但長(zhǎng)沙樓市在這塊還沒(méi)有相應(yīng)動(dòng)作。如果市場(chǎng)出現(xiàn)下滑，希望能看到更多刺激樓市的友好政策，不管是對(duì)穩(wěn)定樓市，還是對(duì)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商注入信心都是一種多贏。

（毛冰為化名）

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第21期）