《中國經濟周刊》 記者 張宇軒｜北京報道

“掛牌量激增”“成交量暴漲”“價格幾度上調”……

9月初，北京“認房不認貸”樓市新政實施以來，此前一度不溫不火的二手房市場似乎一夜之間爆火。新政落地近一個月，二手房市場爆火究竟是虛是實？

據 《中國經濟周刊》 記者對北京二手房市場實探，“認房不認貸”以來，二手房掛牌情況的確有明顯的增長跡象，大量空置的房源也足以支撐這一數據進一步上升。數據上看，這一時期的二手房簽約情況也出現同步上漲，然而掛牌房價則出現大面積的明顯下調，部分房源價格雖有上漲，但漲幅較為有限。

鑒于尚不明朗的市場形勢，買賣雙方拉鋸博弈，猶豫、觀望心態(tài)并不鮮見，這也是導致二手房交易難以順利達成的障礙。

二手房價是漲是跌？中介心口不一

“9月二手房市場的確出現了不小的波動，掛牌量、成交量以及價格都在上跳，我們早已完成過去一個月的 （銷售） 量。”通州區(qū)一家地產中介的銷售人員在9月18日告訴 《中國經濟周刊》記者。

當日記者到訪該中介機構時，幾位二手房業(yè)主正手持一沓文件與店內工作人員溝通出售事宜。

該中介機構門店臨近地鐵1號線果園站，記者9月20日從鏈家網查詢，該區(qū)域7日內新上了43套二手房，目前處于掛牌在售的房源共有639 套，即一周內新增了7.21%的掛牌量。北京全市在過去7日內新上了6696套二手房，目前在售137318套，掛牌量增長5.13%。

或許是出于刺激購房者的目的，中介往往習慣于在價格上做文章。該銷售人員稱，果園附近地段在政府的重點規(guī)劃范圍內，正處于成長期，升值空間大、性價比高，近期價格上漲趨勢明顯，銷售較為搶手，“未來一定超過朝陽區(qū)”。

但二手房市場的價格走勢顯然難以“漲”“跌”一言蔽之，將視野擴至北京全市區(qū)域，情況就更加復雜。

從該中介機構的后臺數據一眼瞥去，在售的二手房源中，絕大多數掛牌價處于下降趨勢。例如，一總價約為435萬元的房源，在最近一次調價中直接下調了20萬元。中介銷售人員告訴記者，“如果誠心要，還能再往下砍10萬”。

從公開數據上看，附近區(qū)域掛牌單價最低的二手房已低至2.6萬元/平方米，較該房源所在小區(qū)均價3.2萬元相差約6000元，堪稱掛牌價洼地。中介對于價格普遍上漲的說法明顯站不住腳。

當然，確有部分房源最新掛牌價出現上調，總價上漲幅度在1萬～5萬元之間。也有較為極端的情況，在某2008年建成的小區(qū)內，4.36萬元/平方米的均價水平下，有房主報出6萬元以上的高價。

據某二手房大數據平臺收錄的二手房調價數據顯示，至9月20日，最近一周內降價的房源至少有1000套（該系統(tǒng)僅收錄了100頁數據，收錄總數為1000套），而漲價的房源約為409套（系統(tǒng)收錄了41頁數據，收錄總數為409套）。

中介對此的說法是，影響二手房價格的因素較為復雜，除了學區(qū)、地段、樓層、朝向、戶型、小區(qū)品質等常規(guī)考量因素之外，周邊配套規(guī)劃的新動態(tài)、是否符合“滿五唯一”、房主的賣房心態(tài)等也對價格有較大影響。對于報價較為極端的情況，“也許人家根本就沒有誠心要賣”。

供應端存有大量空置房源，

“老毛坯房”并不鮮見

相較于商品房期房或現房，二手房的競爭優(yōu)勢普遍集中在“性價比”上，中介也將目標客戶群體鎖定在以“收入不高”“剛需”等為標簽的人群中。

對于市場需求，前述中介銷售人員總結為：“以前是‘老破小’成交量高，買房的大多數是剛需，收入不高的下手比較多。疫情期間，則是品質小區(qū)和高端社區(qū)相對大面積的（房源）成交量多一些?，F在是收入不高、剛需群體為了學區(qū)又回歸購買‘老破小’，但有點經濟實力的人群已經開始將目標定在房齡新一些的小區(qū)?！?/p>

按照這一思路，記者9月18日20時至21時許對果園附近區(qū)域內的“老破小”、高端社區(qū)、20年以內的新小區(qū)分別進行走訪觀察。這三類二手房源中，“亮燈率”（亮燈率=亮著的窗戶扇數/全部窗戶扇數,通常用于衡量酒店客房利用效率）最高的是“老破小”，其次為高端社區(qū)，而新小區(qū)亮燈率最低。

對于這一現象，走訪過程中，某高端社區(qū)一名物業(yè)工作人員告訴記者，高端社區(qū)由于臨近商業(yè)區(qū)，居住者大多為租客，因而“亮燈率”較高，且房源本身價格偏高，租金收入也較為可觀，在二手房市場上的流通表現較為有限；而“老破小”的業(yè)主多是本地中老年人，房屋多用于自住養(yǎng)老，“一般是有人住”，但出于對老房貶值的考慮，“基本上是邊住邊賣”；相對來說，新小區(qū)里的房源更適合二手交易，但真正買來住的人也不多，“有的租出去了，有的還在等漲價”，“那些2010年前后買的房，現在賣肯定是劃算的”。

就二手房市場供給而言，結合前述的“亮燈率”情況來看，一些新小區(qū)的“亮燈率”甚至不足50%，可用于流通的房源較為充足。

記者以購房者的身份進入這些未亮燈的掛牌二手房中實地觀察發(fā)現，不少房子長期處于無人居住的狀態(tài)，甚至有不少10年以上房齡的房子依然是毛坯房狀態(tài)。

負責銷售“老毛坯房”的中介告訴記者，這些房子多是當年開發(fā)商與銀行之間債務糾紛中的抵押物，由于開發(fā)商欠貸未還，這些10多年無人居住的房源流入法拍市場，經人拍下后又掛在二手房市場上進行售賣。記者查詢公開資料發(fā)現，這些房源中有不少房子經歷過多次交易，疑似為法拍后又數次“換手”，最近的掛牌時間多為9月初前后。

9月25日晚8時，通州北苑某新小區(qū)的“亮燈率”情況。

《中國經濟周刊》記者 張宇軒I攝

賣方猶豫不決，買方觀望不定

從數據上看，“認房不認貸”新政對于二手房交易的提振效應頗為明顯。

據第三方數據平臺對北京市住建委官網披露的監(jiān)測數據顯示，新政實行前，8月北京市存量房住宅簽約10960套，日均簽約354套；而9月以來至9月24日，24天內存量房住宅簽約套數為10447套，日均簽約435套。以8、9月有限的簽約數據對比，在日均簽約量上，9月較8月上漲了22.89%。

簽約數據的增長也被二手房中介視作市場愈加活躍的標志。前述中介銷售人員對此表示，本月的簽約數據一般是前幾個月成交的結果，“網簽流程也需要很長時間”。同時其暗示，當前二手房市場成交情況比較樂觀。

但與之形成競爭關系的新盤開發(fā)方則持不同觀點。一名商品房期房銷售人員對當前二手房市場形勢的變化簡單直接評述為——“亂”。該銷售人員向記者表示，“趕緊趁亂把手里的二手房賣掉，現在還能賣個好價錢”。另外，“抽出資金趁著‘認房不認貸’政策，正好可以買一套新房”。

這些帶有利益立場色彩的說法在購房者看來顯然都有失公允。正在看房的詹先生表示，相較于新盤現房或期房，資金有限的年輕人自然更愿意選擇購買價格相對低廉的二手房。但由于影響價格的因素繁多，購房成本計算也頗為復雜，難以用簡單的標準作出權衡，“二手房市場水深，誰都想撿漏，誰也不愿高位接盤”。這種謹慎的心態(tài)也導致詹先生在相當長的時期內奔波于各處看房中，至今仍持觀望態(tài)度。

市場更加活躍的態(tài)勢也讓不少二手房持有者的心態(tài)產生變化。張女士在2022年以總價330萬元、每平方米單價8萬余元的價格購買了海淀區(qū)一套40年房齡的二手房。“首付是向家人借來的，此外每月須還一萬多的房貸，經濟壓力實在太大”，這使其一度動了賣房的念頭。

“我這套房子裝修完總成本已經達到365萬，而現在這一帶跟我同戶型且比我小區(qū)好、樓層好的，也只掛了330多萬?！睆埮扛嬖V記者。這也就意味著，張女士如果現在將房子掛牌售賣，可能至少要虧損35萬元。如果再將稅款、提前還貸的費用計入其中，虧損程度還會進一步上升。一番合計之后，張女士表示“我先不賣了，就好好住著”。

持這種心態(tài)的二手房賣方并非少數。在某中介機構，銷售人員指著一位手持房本的業(yè)主告訴記者，“這個人先后掛牌、摘牌好幾次，一直在猶豫，現在又說不賣了”。

賣方的猶豫和買方的觀望猶如一場僵持著的博弈。

“市場一旦活起來，終歸要消化掉這些空著的房子?！闭蚕壬钢鼓幌乱廊话抵拇皯粽f，“二手房對很多持有者來說都是一個過渡性的住房方案，它本就該流動起來，沒有人愿意在老房子里住一輩子；而對于沒有房子的年輕人，也沒有人真的愿意一輩子住在出租屋里?！?/p>

（本文刊發(fā)于《中國經濟周刊》2023年第18期）