本刊記者 牛朝閣

2024年9月以來，在接連的政策組合拳之下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。

根據(jù)北京鏈家研究院的統(tǒng)計，2024年12月，北京新建商品住宅的成交量為5186套，同比增長6.7%，環(huán)比增長17.1%。

同樣的情況還出現(xiàn)在上海和廣州。中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，上海新建商品住宅成交面積為82.7萬平方米，環(huán)比增長5.5%，同比增長5.7%；而廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，廣州市一手商品房日均網(wǎng)簽成交5.21萬平方米，同比增長54.1%，環(huán)比增長22.0%。

樓市回暖之際，房企間的競爭也更加激烈，購房者更關(guān)注有品質(zhì)的“好房子”，如何建出“好房子”成了房企競爭力的核心。

政策發(fā)力，購房成本已至歷史最低

回顧2024年全年的樓市政策，從5月17日央行發(fā)布一系列重大房地產(chǎn)行業(yè)提振政策，到9月26日政治局會議“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的強(qiáng)音，再到12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議為2025年的發(fā)展方向定調(diào)，政策持續(xù)優(yōu)化貫穿房地產(chǎn)市場全年。

中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商克而瑞表示，“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”將是政策發(fā)力和檢驗政策效果的重點(diǎn)，更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策將為市場止跌回穩(wěn)提供強(qiáng)有力支撐。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年全國各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超750次，當(dāng)前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例等均已降至歷史最低水平。

政策加力有望帶動預(yù)期修復(fù)， 但中指研究院也表示，2025年，房地產(chǎn)市場仍面臨諸多挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段，中性情形下，2025年全國商品房銷售面積預(yù)計下降約6%，市場銷售的節(jié)奏恢復(fù)有賴于已出臺政策的推進(jìn)與落實(shí)，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。

響應(yīng) “好房子”，推出好產(chǎn)品

住上安全、舒適、綠色、智慧的好房子，是人民群眾對高品質(zhì)居住的普遍需求，也是對房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的普遍期盼。

住建部表示，未來，將從好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計、好建造、好建材、好服務(wù)等方面系統(tǒng)推進(jìn)“好房子”建設(shè)，提出要將“好房子”視為人民群眾“安居”的基點(diǎn)，鼓勵企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設(shè)備，合力建造“好房子”。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，近幾年，購房者的置業(yè)觀念正逐漸從“先上車，再置換”向“一步到位”轉(zhuǎn)換。而房企之間的競爭更趨激烈，住宅產(chǎn)品進(jìn)一步回歸居住屬性，“品質(zhì)”成為市場競爭的焦點(diǎn)。

2024年4月22日，北京市規(guī)劃展覽館曾開放展覽15個“好房子”設(shè)計大賽一等獎方案和15套模型。昌平中關(guān)村生命科學(xué)園北四村項目是北京首個“好房子”大賽落地項目，操盤方龍湖在打造過程中，首次試點(diǎn)首層架空、風(fēng)雨連廊等，得到相關(guān)部門的認(rèn)可。

5月，龍湖發(fā)布全新產(chǎn)品線“觀萃”。據(jù)了解，觀萃以業(yè)主的生活半徑為標(biāo)尺去做產(chǎn)品加法，在“好房子”這條新賽道上，極致化打造符合“好城市（有產(chǎn)業(yè)和配套）、好街區(qū)（超級界面）、好小區(qū)（功能空間豐富）、好房子（產(chǎn)品品質(zhì)高、創(chuàng)新點(diǎn)多）”標(biāo)準(zhǔn)的新型住區(qū)。

2024年9月底，龍湖在北京、上海、成都三地的“觀萃”項目陸續(xù)亮相，其中北京“觀萃”首次開盤勁銷超10億元；上?！坝^萃”拿地7個月3次開盤已近清盤，刷新上海五大新城的銷售速度紀(jì)錄；成都“觀萃”亮相約3個月即實(shí)現(xiàn)清盤。

房企償債壓力仍存，龍湖第二曲線發(fā)力

當(dāng)前環(huán)境下，房企仍面臨較大償債壓力。

在去年8月的業(yè)績會上，龍湖管理層表示，龍湖始終將財務(wù)穩(wěn)健放在首位，短期債務(wù)的提前削減優(yōu)于增量投資。在當(dāng)前周期下，龍湖將優(yōu)先優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，把債務(wù)規(guī)模降下來，并且把債務(wù)周期拉長。

具體來看，龍湖一方面用全航道的正向現(xiàn)金流去降負(fù)債總額，另一方面用長周期經(jīng)營性物業(yè)貸款去替換3至5年的信用債融資。這兩個資金閉環(huán)雙管齊下，可以讓整個龍湖集團(tuán)的債務(wù)規(guī)模下降，債務(wù)周期變長，讓負(fù)債償還節(jié)奏與經(jīng)營性收入的節(jié)奏相匹配。完成債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，才有可能實(shí)現(xiàn)新模式的轉(zhuǎn)換。

其實(shí)，自2023年以來，龍湖便主動、有序壓降負(fù)債規(guī)模，減少對融資的依賴。截至2024年6月30日，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債余額1874.2億元，較年初減少52億元。到2026年底前，龍湖無境外公開債券到期，供應(yīng)鏈ABS、商票等均已清零。

從業(yè)務(wù)發(fā)展來看，2024年全年，龍湖地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)累計實(shí)現(xiàn)合同銷售額1011.2億元，合同銷售面積712.4萬平方米。同期，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入約284.8億元（含稅），創(chuàng)歷史新高，其中，由商業(yè)投資與資產(chǎn)管理兩個航道實(shí)現(xiàn)的運(yùn)營業(yè)務(wù)收入約145億元（含稅），由物業(yè)管理與智慧營造實(shí)現(xiàn)的服務(wù)業(yè)務(wù)收入約139.8億元（含稅），獲得兩位數(shù)同比增長。

沿著這一戰(zhàn)略思路，2024年以來，龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)在收入及利潤中的占比進(jìn)一步提升。在2024年中期，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)對整體收入的貢獻(xiàn)占比達(dá)到28%，對核心利潤的貢獻(xiàn)提升至80%以上。這些接近2000億元規(guī)模的經(jīng)營性資產(chǎn)，將成為龍湖名副其實(shí)的第二曲線。