《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者  石青川 |北京報(bào)道

9月26日，中共中央政治局會(huì)議明確提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。

之后，多部門密集對(duì)外發(fā)聲，協(xié)同施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。11月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布，國家金融監(jiān)督管理總局日前與其聯(lián)合召開政策培訓(xùn)會(huì)，推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效。

此前“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)容已為存量市場(chǎng)帶來活力，進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目紛紛重新施工，“保交房”進(jìn)程得到有力推進(jìn)。那么，“白名單”制度能夠?yàn)椤氨＝环俊睅矶啻蠼鹑谥С?？還有哪些問題尚待解決？這些問題的答案或?qū)⒎从吵龅禺a(chǎn)市場(chǎng)未來方向。

“白名單”擴(kuò)圍增效，金融支持再次加碼

10月17日，住建部部長倪虹在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都爭取納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項(xiàng)目合理融資需求。

“白名單”制度帶動(dòng)的資金有助于推動(dòng)“保交房”實(shí)際進(jìn)度。該消息再次為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來暖意。

8月21日，國家金融監(jiān)督管理總局統(tǒng)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)司司長廖媛媛在新聞發(fā)布會(huì)上介紹道，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目5392個(gè)，審批通過的融資金額近1.4萬億元。截至目前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額較年初增長4000多億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，此前“白名單”制度比較嚴(yán)格，門檻較高，因此，進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目除了缺錢，很少有其他問題，風(fēng)險(xiǎn)較低，該制度能極大改善流動(dòng)性問題。但問題也在于，名單門檻太嚴(yán)格，導(dǎo)致很多項(xiàng)目無法進(jìn)入。此次“白名單”擴(kuò)容，規(guī)定比較明確，“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。

何為“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，除了被認(rèn)定為有較大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約的開發(fā)商，其他所有項(xiàng)目都有可能在這個(gè)范圍之中。

他提醒，范圍擴(kuò)容后，應(yīng)考慮商業(yè)銀行的市場(chǎng)性質(zhì)，有些項(xiàng)目在拿貸款過程中或遇到一些波折?！皬你y行角度考慮，貸出款項(xiàng)后就要考慮如何收回來，所以商業(yè)銀行在操作過程中，可能遇到一些實(shí)際困難。比如，有些款項(xiàng)是多家銀行一起審批額度，如果一家銀行卡在總行的審批上，另外幾家銀行也會(huì)卡住?！币虼怂ㄗh，這個(gè)環(huán)節(jié)后續(xù)還需政策疏導(dǎo)。

“保交房”持續(xù)推進(jìn)帶給市場(chǎng)信心

7月底，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目采取保全執(zhí)行措施有關(guān)問題的通知（法〔2024〕154號(hào)）》(下稱“154號(hào)文”)。該通知對(duì)“白名單”項(xiàng)目融資支持資金提供了司法支持。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，154號(hào)文在法律實(shí)務(wù)中通過明確規(guī)定，保障了“白名單”項(xiàng)目融資的?？顚Ｓ茫豢梢蝽?xiàng)目外的原因被查封、凍結(jié)或扣劃。這種規(guī)定確保了“白名單”項(xiàng)目的資金用于支持項(xiàng)目的續(xù)建和交付，避免因強(qiáng)制執(zhí)行影響項(xiàng)目的正常推進(jìn)和完工。這種保護(hù)機(jī)制的實(shí)施，支持了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，并不改變債權(quán)人對(duì)其他可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的追償權(quán)利。

“盡管‘白名單’項(xiàng)目的融資?？钤跇O大程度上免于強(qiáng)制執(zhí)行，但其他債務(wù)糾紛的法律執(zhí)行依然有效?！蓖跤癯颊J(rèn)為，債權(quán)人需借助合法途徑對(duì)被執(zhí)行人其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行追償和執(zhí)行，以保證債務(wù)的解決和權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。

不過，王玉臣提醒，目前保障措施主要體現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)對(duì)“白名單”項(xiàng)目的信貸支持力度和審批放寬的政策傾斜上。但是，這并不意味著所有“白名單”項(xiàng)目必然能夠獲得貸款，實(shí)際貸款的發(fā)放還受到諸如項(xiàng)目審批、銀行內(nèi)部風(fēng)控制度等多種因素影響。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“白名單”制度更多是解決資金問題，但除了資金，后續(xù)環(huán)節(jié)還需要繼續(xù)督促?！暗胤秸耐苿?dòng)與努力如推進(jìn)其他領(lǐng)域資金的投入、房屋收儲(chǔ)做保障房等，都能減少地產(chǎn)商的壓力，但根本是繼續(xù)化解庫存?！?/p>

他表示，房屋交付節(jié)點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)行情非常關(guān)鍵。從近期一些漲價(jià)項(xiàng)目和快速成交項(xiàng)目看，現(xiàn)房項(xiàng)目比期房項(xiàng)目更受市場(chǎng)關(guān)注，現(xiàn)房去化狀況非常好。從這個(gè)角度看，此次政策增加了后續(xù)購房信心。房屋有更快的交付節(jié)點(diǎn)和更好的質(zhì)量，購房信心才會(huì)增加，更能持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，幫助地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

房屋質(zhì)量等問題應(yīng)受關(guān)注

資金進(jìn)入項(xiàng)目后，“保交房”實(shí)際情況如何？記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，兩年前爛尾的樓盤有不少都已可以收房。

不過，老百姓買房后所期待的不僅是收房，也期待收到的是好房子。

重慶市巴南區(qū)的中建濱江星城三期短暫停工后，在去年年底陸續(xù)交房，該樓盤一位業(yè)主向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者反映，交房后依然存在不少質(zhì)量問題：“電梯、車庫泡水，車庫裂縫嚴(yán)重。”該業(yè)主還透露，盡管在整改，但進(jìn)度緩慢。

同樣位于重慶巴南區(qū)的融創(chuàng)一曲晴江也曾陷入停工風(fēng)波，隨著“保交房”政策不斷推進(jìn)，該樓盤業(yè)主陸續(xù)收房，但房屋質(zhì)量問題成為收房業(yè)主的另一塊心病。一位業(yè)主向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者反映，他請(qǐng)了專業(yè)的驗(yàn)房公司來收房，接連發(fā)現(xiàn)了房屋墻壁空鼓、客廳墻壁返潮、陽臺(tái)下水口未做防水等大大小小20多處問題。

“業(yè)主們聯(lián)合向物業(yè)公司進(jìn)行反映，希望可以對(duì)房屋質(zhì)量問題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司表示，他們也只能幫忙向開發(fā)公司反映，但開發(fā)公司目前資金緊張，等其修復(fù)可能要花很久時(shí)間?！痹摌I(yè)主表示，此前因?yàn)闋€尾問題，負(fù)責(zé)樓盤開發(fā)的公司補(bǔ)償了業(yè)主數(shù)年的物業(yè)費(fèi)抵扣券，但必須收房才能使用。而物業(yè)費(fèi)抵扣券有效期只有半年時(shí)間，所以有不少業(yè)主因?yàn)橛X得房屋維修遙遙無期而選擇擱置質(zhì)量問題收房使用物業(yè)抵扣券。

該業(yè)主透露，截至目前，已反饋的大部分房屋質(zhì)量問題依然沒有得到修復(fù)，但因?yàn)槭莿傂璺浚胁糠謽I(yè)主已入住。該業(yè)主擔(dān)心，這些質(zhì)量問題會(huì)成為以后業(yè)主與物業(yè)和開發(fā)公司新矛盾的隱患。