中國經(jīng)濟(jì)周刊-經(jīng)濟(jì)網(wǎng)訊（記者 張宇軒） 商品房“以舊換新”的風(fēng)吹進(jìn)了一線城市。

4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合宣布開展深圳市商品住房“換馨家”活動(dòng)，以加快當(dāng)?shù)厣唐纷》苛魍?，更好滿足居民剛需和改善型住房需求。

（深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)推出“換馨家”活動(dòng)。圖片來源：深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)）

在該活動(dòng)中，深圳市所有計(jì)劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的換房居民，可通過參與活動(dòng)的中介機(jī)構(gòu)掛牌出售舊房，并購買活動(dòng)房企開發(fā)的新房。房企和中介機(jī)構(gòu)按約定在購房價(jià)款、傭金等方面向換房人提供優(yōu)惠方案，中介機(jī)構(gòu)按約定在新房交付前提供租房傭金優(yōu)惠服務(wù)。期間，房企對換房人意向購買的新房設(shè)定一定期限的“解約保護(hù)期”（建議不少于90天），如舊房未售出，換房人可無條件解除協(xié)議，無需承擔(dān)違約責(zé)任。

此次活動(dòng)共有13家房企、21家中介機(jī)構(gòu)參與，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、深圳市中介協(xié)會(huì)表示將繼續(xù)組織會(huì)員單位參與活動(dòng)，不斷擴(kuò)大活動(dòng)范圍。

此前，鹽城、蘇州、沈陽、寧波、濟(jì)南、淄博、海安、常熟、無錫梁溪區(qū)等多地接連推出商品房“以舊換新”。綜合多地的政策措施或相關(guān)商業(yè)活動(dòng)，這類商品房“以舊換新”大致分為三種形式：一是由指定的收購主體收購原有住房，或是中介機(jī)構(gòu)受托評估、掛牌出售二手房，促成購房者實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”；二是開發(fā)商推出商品房新舊置換活動(dòng)，購房者以舊房作價(jià)、補(bǔ)足差價(jià)置換指定項(xiàng)目范圍內(nèi)的新建住房；三是地方政府對購房者在規(guī)定期限內(nèi)“賣舊買新”的自發(fā)交易予以鼓勵(lì)，提供換房補(bǔ)貼或給予稅收減免等優(yōu)惠。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，深圳市此次推出的“換馨家”活動(dòng)，意味著一線城市開始商品房“以舊換新”的探索?；顒?dòng)由房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中介協(xié)會(huì)兩大協(xié)會(huì)組織牽頭，具有一定的“半官方”性質(zhì)，有利于充分發(fā)揮協(xié)會(huì)的組織優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，對于統(tǒng)籌新房、二手房的買賣資源和配套政策具有積極作用。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“以舊換新”本質(zhì)上是更好滿足居民剛性和改善型住房需求的創(chuàng)新性政策工具，相比其他住房消費(fèi)提振工具，屬于貫通一二手房市場、買與賣市場的政策創(chuàng)新，在“加快商品住房流通”“提升交易便利度”“降低交易成本”方面具有明顯的正面效應(yīng)。

同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，從目前各地推進(jìn)情況來看，“以舊換新”中也存在一些潛在問題或矛盾點(diǎn)，主要集中在舊房評估價(jià)、參與門檻兩方面。

“從換房者的角度看，擔(dān)心中介公司或評估公司把舊房價(jià)格壓得太低；而在一些地方，舊房是由當(dāng)?shù)貒筮M(jìn)行收購，對于這些收購主體來說，過高評估舊房價(jià)格也會(huì)造成財(cái)政壓力增大或國有資產(chǎn)估值虛高的問題?！眹?yán)躍進(jìn)說，“另一方面，部分城市會(huì)從舊房的房齡等角度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致活動(dòng)門檻較高，一些想?yún)⑴c活動(dòng)的人無法參與。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地可以考慮在后續(xù)的“以舊換新”改進(jìn)措施，解決這類問題。比如采取多家評估公司聯(lián)合評估、錨定周邊市場二手房掛牌價(jià)和實(shí)際成交價(jià)、進(jìn)行多次評估等；對于納入試點(diǎn)范圍的房源，后續(xù)可以設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)和劃分結(jié)構(gòu)，尤其是研究不同類型二手房收購后的再利用模式等。