《中國經(jīng)濟周刊》記者 周琦 實習(xí)生 馬瑞伶

今年政府工作報告提出，“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”“標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風(fēng)險，維護經(jīng)濟金融大局穩(wěn)定”。

全國兩會期間，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇與未來發(fā)展成為熱議話題。近日，《中國經(jīng)濟周刊》與百度APP聯(lián)合推出的《兩會大家談》直播節(jié)目，邀請多位業(yè)內(nèi)專家就當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢及政策影響進行深入剖析。

市場回暖關(guān)鍵點在哪兒

近半年，監(jiān)管部門持續(xù)釋放穩(wěn)市場舉措，地方政府也不斷優(yōu)化政策，部分城市“四限”（限購、限貸、限售、限價）松綁。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布，2024年1月份，70個大中城市中,商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)減少，商品住宅銷售價格環(huán)比降幅整體收窄、同比整體延續(xù)降勢。

與會專家認(rèn)為，政策層面已經(jīng)出現(xiàn)了積極調(diào)整，未來房地產(chǎn)市場復(fù)蘇還有更多潛力。

“降低貸款利率、放松限購等政策，對房地產(chǎn)市場回暖起到積極作用。目前，二手房市場活躍度有所提升，預(yù)計未來市場將逐步好轉(zhuǎn)。然而，宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響也不容忽視，尤其是居民收入增長和就業(yè)狀況，這些因素都將對房地產(chǎn)市場回暖產(chǎn)生重要影響。”中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強表示。

中國社會科學(xué)院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長張斌分析，價格調(diào)整幅度、房地產(chǎn)住房抵押貸款利率等若進一步下行，將對房地產(chǎn)市場回暖形成支撐。

“現(xiàn)在老百姓不是不敢買房子，是不敢買期房?！敝秀y證券首席經(jīng)濟學(xué)家、北大國發(fā)院兼職教授徐高認(rèn)為，很多政策未觸及開發(fā)商的信用風(fēng)險問題，未打消老百姓對購買期房的疑慮。因此，未來政策調(diào)整需要進一步關(guān)注這些關(guān)鍵問題?！?/p>

如何提升消費者購買信心

張斌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的問題更多源于供給端。中國房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)債率較高，現(xiàn)金流問題突出。房地產(chǎn)銷售不暢導(dǎo)致企業(yè)面臨償債壓力。

柴強也贊同張斌的觀點，他認(rèn)為，解決老百姓不敢買期房的問題，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵一環(huán)。

自2022年7月“保交樓”成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要工作任務(wù)以來，房地產(chǎn)市場風(fēng)險防控便成為政府工作關(guān)注的重點之一。據(jù)住建部統(tǒng)計，截至2023年末，350萬套保交樓項目已實現(xiàn)交付超300萬套，交付率超過86%。

“無論是‘保交樓’、建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制還是公布白名單項目，對于提升消費者購買信心都是很有用的?！辈駨娬f。

如何理解市場供求關(guān)系發(fā)生的重大變化

柴強認(rèn)為：當(dāng)前房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)確實在轉(zhuǎn)型升級，特別是住房方面從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，但這并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將退出市場。相反，由于住房更新和城鎮(zhèn)化進程仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍有空間。

徐高分析，中國居民的購房需求依然旺盛，“市場短期波動主要受信心影響?！彼硎荆?dāng)前的關(guān)鍵在于如何恢復(fù)市場信心，釋放被抑制的購房需求。

張斌認(rèn)為，過去保持宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)鍵在于總需求穩(wěn)定，而總需求的增長很大程度上依賴于信貸增長。房地產(chǎn)與信貸增長有緊密的聯(lián)系，無論是住房抵押貸款還是與房地產(chǎn)相關(guān)的基建投資，都是信貸增長的重要支撐。因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保持其穩(wěn)健發(fā)展，對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定具有重要的作用。

房地產(chǎn)的新模式是什么

今年全國兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹提到，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式要在機制上要建立人、房、地、錢要素聯(lián)動的新機制，從要素資源的科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。

在張斌看來，新模式的核心應(yīng)站在購房者角度考慮。他表示，“當(dāng)前農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生等群體在城市的居住問題突出，這是房地產(chǎn)市場要解決的重要問題?！睘榇耍ㄗh，通過增加大城市住宅土地供應(yīng)、完善相關(guān)公共服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施等方式，有效降低居住成本，讓更多人實現(xiàn)安居夢想。

針對當(dāng)前房地產(chǎn)供給的短板問題，徐高認(rèn)為：“土地供給不足導(dǎo)致居民在住房上承受巨大壓力?！币虼?，他建議，增加土地供給、提高土地價格彈性，以發(fā)揮價格機制在資源調(diào)節(jié)中的作用。

2023年以來，中央多次在重要會議中強調(diào)，要加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”。

與會專家建議，從構(gòu)建新發(fā)展模式入手來破解房地產(chǎn)發(fā)展難題，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！疤幚砗萌?、房、地、錢的關(guān)系，堅持租購并舉探索新發(fā)展模式，兼顧住房保障和住房市場，建設(shè)更好滿足居民需求的住房。”柴強說。

責(zé)編：楊琳