《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 張燕

香港的房?jī)r(jià)有多貴？

地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕每年發(fā)布的《全球生活報(bào)告》顯示，香港已經(jīng)連續(xù)8年蟬聯(lián)“全球房?jī)r(jià)最高城市”榜首。

香港樓市價(jià)格已經(jīng)連續(xù)13年“有升無(wú)跌”，高昂的價(jià)格讓“上車(chē)買(mǎi)樓”成為多數(shù)香港人可望而不可即的“信仰”。2022年，一路高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)終于剎住了車(chē)，在經(jīng)歷了今年年初短暫的“小陽(yáng)春”后，香港房?jī)r(jià)再次回落。截至目前，最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香港房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回至2017年水平，且下降趨勢(shì)還在繼續(xù)。

樓價(jià)重回六年前，機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)明年將持續(xù)下跌

截至目前，最新一期的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL顯示，香港樓價(jià)指數(shù)報(bào)151.06點(diǎn)，按周跌0.42%，連跌兩周共1.87%。指數(shù)創(chuàng)348周（逾6年半）新低。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)亦顯示，10月份私人住宅樓價(jià)指數(shù)已經(jīng)連跌6個(gè)月，今年累計(jì)跌幅已經(jīng)達(dá)3.97%。

縱觀香港樓市全年行情，今年年初，受全面通關(guān)效應(yīng)、當(dāng)局下調(diào)首置印花稅稅階等因素影響，香港曾一度迎來(lái)“樓市小陽(yáng)春”，成交量與售價(jià)指數(shù)一再上漲，尤其是后者，前4個(gè)月累計(jì)升幅一度達(dá)到4.99%。

進(jìn)入7月以后，隨著美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息，香港多家大型銀行跟隨小幅加息，最優(yōu)惠利率也隨之上調(diào)，眼下已達(dá)到5.875%。與此同時(shí)，一個(gè)月利息期的港元香港銀行同業(yè)拆息（Hibor）已經(jīng)達(dá)到5.5%，創(chuàng)下過(guò)去16年的高位。

最優(yōu)惠利率和Hibor的波動(dòng)直接影響到購(gòu)房者的房貸成本。一般來(lái)說(shuō)，香港樓宇按揭分作“H按”與“P按”，前者以Hibor為基準(zhǔn)，后者則是由最優(yōu)惠利率直接減去一個(gè)由銀行訂立的百分比。也就是說(shuō)，最優(yōu)惠利率和Hibor的上調(diào)，都會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者貸款成本的增加。

“2020年的時(shí)候我曾經(jīng)找銀行了解過(guò)，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的按揭利率大概是2.5%左右。如今利率已經(jīng)超過(guò)5%，也就是說(shuō)貸款的利息成本增加了一倍還多?！币恢痹谑赝麡莾r(jià)等待“上車(chē)”的王媛對(duì)記者表示，自己這幾年幾度想要咬牙買(mǎi)房，都因?yàn)楦鞣N各樣的原因決心再等等，目前仍然不敢貿(mào)然下手。

王媛目前居住在位于紅磡的“黃埔花園”。雖然該屋苑已經(jīng)有30余年的樓齡，但由于交通便利、生活方便，再加上毗鄰香港理工大學(xué)方便出租，一直是投資客以及自住買(mǎi)家的選擇之一。王媛也一直很關(guān)注該屋苑的樓價(jià)變動(dòng)。今年8月，一套約60平方米的三居室原本叫價(jià)1000萬(wàn)港元，不到兩個(gè)月的時(shí)間就降了近200萬(wàn)港元，最終成交價(jià)802萬(wàn)港元。而賣(mài)房的業(yè)主2020年購(gòu)入的時(shí)候，則花了1066萬(wàn)港元。

買(mǎi)房者在觀望，賣(mài)房者也在考慮轉(zhuǎn)行。地產(chǎn)代理監(jiān)管局的公開(kāi)資料顯示，截至2023年11月30日，香港持牌代理人數(shù)共有39747人，較10月份的40013人，按月減少266人。且在過(guò)去的8個(gè)月里，持牌人數(shù)每個(gè)月都在減少。

對(duì)于接下來(lái)兩個(gè)月以及明年的香港樓市走勢(shì)，目前市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)給出的預(yù)期都不高。高力估計(jì)2023年余下兩個(gè)月的價(jià)格會(huì)繼續(xù)下調(diào)，最終全年樓價(jià)錄得4%至5%的跌幅，明年樓價(jià)下調(diào)趨勢(shì)或持續(xù)，預(yù)計(jì)2024年中小型私人住宅樓價(jià)有機(jī)會(huì)下跌10%。

匯豐環(huán)球研究報(bào)告顯示，香港的樓市融資成本上升而需求持續(xù)疲軟，近期部分樓市政策放松，雖然可能會(huì)對(duì)樓市起到一定的刺激作用，但并不能扭轉(zhuǎn)整個(gè)地產(chǎn)界所面臨的挑戰(zhàn)。至于2024年的樓價(jià)，匯豐預(yù)測(cè)明年上半年繼續(xù)下跌5%，到下半年才有望回穩(wěn)。

救市政策不及預(yù)期，成交量上升樓價(jià)仍然跌

“雖然政府在10月底調(diào)整樓市需求管理措施，但市場(chǎng)成交只略有回升，整體仍低于上半年平均水平，樓價(jià)繼續(xù)偏軟?！痹?2月4日舉行的立法會(huì)財(cái)經(jīng)事務(wù)委員會(huì)會(huì)議上，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波表示，香港樓市氣氛保持審慎，住宅樓價(jià)在前10個(gè)月下跌4%，7至11月的每月平均成交宗數(shù)只有約2800宗，較上半年低35%，成交量仍在低位徘徊。

10月25日，面對(duì)已經(jīng)處于下跌區(qū)間的香港樓市，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官李家超在發(fā)布任內(nèi)的第二份《施政報(bào)告》中，調(diào)整了執(zhí)行超過(guò)10年的樓市管控措施，包括縮短額外印花稅的適用年起，將買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半。此外，外來(lái)人才的置業(yè)印花稅由去年的“先征后退”改為“先免后征”。

從政策落地到如今已一月有余。從短期數(shù)據(jù)來(lái)看，“減辣”措施對(duì)市場(chǎng)起到了一定刺激作用。美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月香港一手住宅成交量共有565宗，創(chuàng)下近3個(gè)月以來(lái)新高，二手住宅成交量亦達(dá)到2202宗，較10月有所提高。

李家超在《施政報(bào)告》中解釋稱，過(guò)去一年，利率顯著上升，多個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)放緩，香港樓市交投減少，樓價(jià)亦出現(xiàn)調(diào)整。隨著香港未來(lái)房屋供應(yīng)量持續(xù)增加，考慮整體情況后政府決定調(diào)整“辣招”。

所謂“辣招”，指的是自2010年起，針對(duì)香港瘋狂上漲的房?jī)r(jià)，香港特區(qū)政府陸續(xù)推出的3項(xiàng)調(diào)整措施，通過(guò)征收額外印花稅、買(mǎi)家印花稅和新住宅從價(jià)印花稅，增加交易成本，從而打擊炒房行為，抑制房?jī)r(jià)持續(xù)升溫。

10余年間，香港樓市幾經(jīng)波動(dòng)，但香港特區(qū)政府維持“辣招”的決心從未動(dòng)搖。2018年，香港樓價(jià)指數(shù)一度連跌5個(gè)月，時(shí)任特首林鄭月娥曾表示，香港樓價(jià)向下調(diào)整很正面，不用幻想政府會(huì)救市。2022年，香港樓價(jià)指數(shù)再次連跌7個(gè)月，陳茂波亦表態(tài)稱，政府不會(huì)因一些短期波動(dòng)而輕易“減辣”。

在外界看來(lái)，盡管此次“辣招”有所松動(dòng)，但總體來(lái)說(shuō)幅度仍然有限。香港專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡志忠在《施政報(bào)告》推出后曾直言：“‘減辣’措施不夠徹底，難以吸引外地買(mǎi)家及本地客買(mǎi)樓收租?！?/p>

高力亞洲估價(jià)及咨詢服務(wù)行政董事周若瑜表示，放寬對(duì)海外人才置業(yè)征稅、“先征后退”改為“先免后征”有助于釋放海外人才在港置業(yè)需求，同時(shí)可以配合政府吸引海外人才政策，增加海外專(zhuān)才來(lái)港吸引性。但是從價(jià)印花稅及買(mǎi)家印花稅稅率由15%下調(diào)至7.5%，此舉未能重啟換樓或置業(yè)階梯，對(duì)提振市場(chǎng)交投及扭轉(zhuǎn)樓價(jià)跌勢(shì)作用不大。

萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管王兆麒亦提出，額外印花稅已完全與樓市脫節(jié)，應(yīng)該完全取消而不僅僅是將稅期調(diào)整至兩年。

樓市寒意傳至土拍市場(chǎng)，香港的地也賣(mài)不動(dòng)了

不僅樓市感受到了寒意，香港土拍市場(chǎng)的活躍度也出現(xiàn)了明顯下滑。

11月9日，港鐵旗下的東涌東站第一期物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目截標(biāo)，由于沒(méi)有收到任何投標(biāo)書(shū)，該地塊即日流標(biāo)，成為港鐵公司過(guò)去10年反應(yīng)最差的招標(biāo)項(xiàng)目。

就在幾天前，香港特區(qū)政府推出的一塊東涌臨海住宅地塊因出價(jià)未達(dá)底價(jià)同樣宣告流標(biāo)。截至目前，香港今年已累計(jì)有6塊土地先后流標(biāo)。公開(kāi)資料顯示，過(guò)去11個(gè)月，香港特區(qū)政府及一鐵一局共推出了9個(gè)項(xiàng)目，僅售出3幅住宅地，成交價(jià)共計(jì)近132億港元。

東涌位于香港新界大嶼山北部，屬于離島區(qū)。流拍的兩塊地皮所屬地段還處于“待開(kāi)發(fā)”階段，這也許解釋了為何地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商興味索然。盡管如此，對(duì)于人多地少的香港來(lái)說(shuō)，如此高頻率的流拍也實(shí)屬罕見(jiàn)。也許對(duì)于眼下的香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)新盤(pán)。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，目前已落成未售出的單位數(shù)量已升至1.83萬(wàn)個(gè)，為2007年以來(lái)的最高水平。

“今年共有6幅土地流標(biāo)，是本港土地供應(yīng)史上，出現(xiàn)最多流標(biāo)次數(shù)的一年?！敝苋翳ぴ诮邮苊襟w采訪時(shí)表示，眼下香港地產(chǎn)商投資大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨不少壓力，包括住宅一手市場(chǎng)反應(yīng)平淡、地產(chǎn)商有不少貨尾單位積存。此外，高息也會(huì)加重資金成本，再加上某些地皮開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，這些都會(huì)降低開(kāi)發(fā)商的投標(biāo)意愿。

根據(jù)香港特區(qū)政府此前公布的年度賣(mài)地表，目前還有3塊地皮未推出市場(chǎng)，包括灣仔和金鐘兩塊商業(yè)地皮，以及元朗一塊三合一工業(yè)用地。高力香港研究部主管李婉茵認(rèn)為，面對(duì)高息環(huán)境，寫(xiě)字樓空置率高企，再加上2025至2026年將增加近700萬(wàn)平方英尺樓面供應(yīng)，實(shí)在沒(méi)有在短期內(nèi)再推商業(yè)地皮的迫切性，否則很大機(jī)會(huì)再流標(biāo)。

土拍市場(chǎng)的遇冷也勢(shì)必會(huì)影響到香港特區(qū)政府的財(cái)政收入。今年年初發(fā)布的2023/2024年度《財(cái)政預(yù)算案》顯示，全年賣(mài)地收入預(yù)計(jì)可達(dá)到850億港元。而目前賣(mài)地收入僅有132億港元，只完成了15%的賣(mài)地目標(biāo)。

在剛剛結(jié)束的立法會(huì)財(cái)經(jīng)事務(wù)委員會(huì)會(huì)議上，陳茂波坦言，由于全球經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)、地緣政治環(huán)境、利息上升，今年香港整體經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)均較預(yù)期遜色，因此政府收入，包括地價(jià)、印花稅都受到影響，預(yù)計(jì)本年度綜合赤字可能略超過(guò)1000億港元。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第23期）