2023年第19期《中國經(jīng)濟(jì)周刊》封面

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 宋杰|上海報(bào)道

“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政實(shí)施后的上海二手房市場(chǎng)掀起一波小高潮。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月上海二手商品房成交17498套，日均583套，環(huán)比增長12.8%，成交量回暖。中秋國慶假期成交624套，由于出游影響，同比下降25.4%。

中指研究院認(rèn)為，受利好政策影響，9月上海二手房市場(chǎng)熱度繼續(xù)回暖，掛牌量亦有所上升，賣家降價(jià)意愿減弱。價(jià)格方面，9月上海二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.08%，跌幅較前一個(gè)月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲2.13%。

記者注意到，進(jìn)入10月，買方市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)出了塵埃落定后的淡定，但掛牌市場(chǎng)仍然有點(diǎn)“不淡定”。截至9月底，上海鏈家二手房掛牌量約8.91萬套，相較于8月底上升約16.94%，有業(yè)內(nèi)評(píng)論說：“壓力來到賣方市場(chǎng)?！蹦敲矗袌?chǎng)情況到底怎么樣？買賣雙方目前是怎樣的心態(tài)？

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者近期采訪了幾位有過多套賣房買房經(jīng)歷的業(yè)主，聽聽他們的經(jīng)歷。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰|攝

“還沒見有好好坐下來聊價(jià)的買家”

從1990年至今，蔡雨航總共買過7套上海的房子。

今年國慶期間，他告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，雖然自己買房的經(jīng)歷豐富，但還是想告誡現(xiàn)在的年輕人買房別沖動(dòng)，要量力而行。

據(jù)他回憶，1990年的時(shí)候上海還沒有“商品房”的概念，當(dāng)時(shí)他以單位的名義購房，2800元/平方米買了虹口區(qū)三室—廳的一套住宅，2001年，他以3000元/平方米的價(jià)格賣給了鄰居；1999年，他買了第二套住宅在老靜安，5100元/平方米，面積205平方米，目前的市場(chǎng)價(jià)在9萬元/平方米；2001年前后，他以6000元/平方米價(jià)格買了閔行區(qū)的住宅，后來1萬元/平方米賣出（目前市場(chǎng)價(jià)約10萬元/平方米）；2004年，以1萬元/平方米的價(jià)格買了兩套虹口區(qū)大柏樹板塊的住宅打通自?。壳笆袌?chǎng)價(jià)約8.5萬元/平方米）；2007年，他為兒子在楊浦區(qū)五角場(chǎng)板塊購入70多平方米的辦公樓，因?yàn)槎愘M(fèi)較高，增值較少；2018年，他在普陀區(qū)購入一套總額1800多萬元的房產(chǎn)，但由于房屋質(zhì)量問題，于2019年退房。

“我在今年8月決定把虹口的那兩套賣掉，擬住回老靜安，目前兩套掛牌中?！?/p>

蔡雨航告訴記者，中介把他家作為性價(jià)比較高的房源掛在比較明顯的位置，新政出臺(tái)前看房的人比較少，新政出臺(tái)后，雖看房的人多，但大部分也在觀望，因此，還沒見有好好坐下來聊價(jià)的買家。

“一套掛牌1280萬元，我已經(jīng)降過價(jià)，之前是1336萬元送車位；還有一套掛牌1358萬元，都是140平方米左右的房子，我也沒有亂掛天價(jià)，唐鎮(zhèn)的新房都要賣到8萬元/平方米，虹口大柏樹賣8.5萬～9萬多元/平方米，我認(rèn)為是低洼，我也不愿意低于此價(jià)出售?！?/p>

蔡雨航表示，他能感覺到買方都有“想撿皮夾子”的想法，“我賣的這兩套是17樓的3樓，可能會(huì)有人認(rèn)為樓層偏低，但它戶型好，廳、房、陽臺(tái)均方正?！?/p>

“如果買家開價(jià)太低我也接受不了。他們可能認(rèn)為新政后二手房源多了，賣家會(huì)自動(dòng)降價(jià)，但虹口這兩套房，我最多能談的空間就是隨行就市。當(dāng)然可以接受還價(jià)，但不能還得離譜?！?/p>

他說：“新政后首付低了，但還貸壓力也大了。我是不建議年輕人背債買房的，可以買套小一點(diǎn)的，如果要靠貸款成為‘負(fù)翁’，感覺沒必要，交房斷供是很麻煩的?！?/p>

“5個(gè)韓國人準(zhǔn)備拋掉手里500套房子”

“9月初新政剛出的頭兩天，我接了30多個(gè)咨詢電話，說話說得我嘴巴都長泡了，這個(gè)月我們粉絲大概漲了3萬?！贝笸霕鞘校ㄉ虾＃﹦?chuàng)始人孫金華9月26日接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說。

孫金華此前是某家房企的董事長助理，在房地產(chǎn)圈從業(yè)8年，作為大碗樓市（上海）的負(fù)責(zé)人，公司有一部分業(yè)務(wù)是關(guān)于房地產(chǎn)買賣咨詢。他告訴記者，最近兩個(gè)禮拜，有5位韓國人找他咨詢，想將手里500套上海的房產(chǎn)賣掉。

“這500套房是一些韓國人在五六年前買的，委托這5位韓國人操作賣掉，他們?yōu)榇诉€成立了公司。由于目前購入滿5年稅費(fèi)會(huì)低，加上現(xiàn)在新政出臺(tái)，他們覺得可以掛牌出手了。下一站這些韓國人會(huì)去緬甸、泰國買房，他們認(rèn)為那里會(huì)是下一個(gè)上海。”孫金華說。

孫金華回憶道：“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，新政前的8月，二手房日均成交506套，9月日均成交580套，上漲15%左右，我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)并沒有達(dá)到理想的效果，本身‘金九銀十’，9月份以往成交量就是要比8月多，疊加了政策才15%，個(gè)人認(rèn)為‘認(rèn)房不認(rèn)貸’新政對(duì)上海樓市的影響沒有想象中那么大?！?/p>

“新政9月1日出臺(tái)后，9月上半月熱度到頂峰，到了9月中下旬，熱度下來得非常明顯，說明一部分‘恐慌性’購房者已經(jīng)完成購房?！?/p>

“在上海，我們主要監(jiān)測(cè)三個(gè)板塊，浦東聯(lián)洋、浦西大寧和古美，這三個(gè)板塊代表了上海內(nèi)環(huán)、中環(huán)、（中）外環(huán)三個(gè)區(qū)域，根據(jù)我們長期跟蹤發(fā)現(xiàn)，聯(lián)洋板塊整個(gè)8月二手房成交33套，但在9月1日—15日，該板塊成交量是32套，這說明中產(chǎn)板塊成交量在‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策出來后率先崛起了，成交量放大了很多。但為什么還有很多人說房子賣不出去？因?yàn)橘u不出去的房子基本集中在‘老破小’。上海樓市的分化情況，在這次的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策下，尤其顯著?！?/p>

孫金華介紹說，認(rèn)房不認(rèn)貸后，很多人就想把自己手頭三四百萬的房子賣掉，賣掉后去買新房或買更好的房子，所以這段時(shí)間‘老破小’的掛牌量狂增。他表示，最近接觸的兩個(gè)客戶就很有代表性。

“有套在聯(lián)洋仁恒河濱城132平方米的房源，客戶在今年年初的掛牌價(jià)是1850萬元，但當(dāng)時(shí)沒人看房，就調(diào)價(jià)到1750萬元，還是沒人看，繼續(xù)調(diào)價(jià)到1680萬元，他偷偷跟我講理想價(jià)位是1600萬元，很多人想砍價(jià)到1580萬元，他都不愿意，結(jié)果，新政出臺(tái)第二天1640萬元賣掉了，因?yàn)榭捶咳硕啵罱K多‘咬住’了40萬元?！?/p>

“還有一套是在徐匯區(qū)康建板塊的房子，新政前掛牌價(jià)550萬元，賣家心理價(jià)位535萬元，新政出來后，他跟我說520萬元他也能接受，因?yàn)楸緛磉@個(gè)小區(qū)沒有跟他掛同一戶型的，新政出來后競(jìng)爭(zhēng)者多了，所以愿意再降15萬～20萬元?！?/p>

孫金華告訴記者，最近上海法拍房“撿漏”也很明顯。“9月中旬，在塘橋的一套房子，1400萬元的市場(chǎng)價(jià)，最后法拍的成交價(jià)1080萬元，因?yàn)樾抡蠛芏嗳四抗獗欢址俊⑿路课?，法拍房買的人就沒那么多了。”

“從我的個(gè)人購房經(jīng)驗(yàn)來說，從投資維度看，如果你有兩套房，可以嘗試一套自住，另一套每半年買賣交易一次，快進(jìn)快出，高頻交易。我們公司4個(gè)人合資買房操作過3次，回報(bào)率15%～60%，持有時(shí)間6～12個(gè)月，我們只看價(jià)差。比如，我們?cè)?022年年初花200萬元買了大虹橋的一套‘老破小’，在當(dāng)年9月賣掉，賣了260萬元。有人說郊區(qū)‘老破小’不能買，但對(duì)于投資而言只要有足夠價(jià)差就能買?！?/p>

孫金華表示，他個(gè)人準(zhǔn)備接下來去買法拍房，“當(dāng)下這個(gè)節(jié)點(diǎn)是近兩年半內(nèi)的最低點(diǎn)，容易8折到手”。

“我們有預(yù)判，明年上海購買新房（所要求的）積分會(huì)上漲，今年10—12月會(huì)是買新房的最好機(jī)會(huì)，因?yàn)橛幸慌稚隙址窟€沒賣掉的房主，一旦賣出，他們明年就會(huì)加入上海新房搖號(hào)人群，新房的積分競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)很‘慘烈’?！?/p>

孫金華認(rèn)為，上海至今還沒有放開限購，有三個(gè)原因：

第一，為了防止環(huán)滬城市的崩盤。上海一旦大規(guī)模放開限購，南京、蘇州等地很多中高端買家都會(huì)“跑步”進(jìn)入上海，這些購買力全部會(huì)被上海吸走。

第二，上海太特殊，任何政策都要慎而又慎。上海和北京，每一項(xiàng)樓市政策的調(diào)整，都需要向高層報(bào)備并進(jìn)行詳細(xì)解釋說明，并不是想放就能放的。

第三，上海還有很多政策工具沒有用。比如增值稅5改2、離婚后房產(chǎn)套數(shù)追溯3年、普宅線調(diào)整、非滬籍單身不能買房等，所以不到最后一步，上海很難全面放開限購。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰|攝

“看到新房爛尾有點(diǎn)害怕，還是考慮二手房”

上海人吳敏1996年趕上最后一批單位福利分房，不過在郊區(qū)。

“當(dāng)時(shí)去看的時(shí)候，附近都是泥地，但我兒子很開心，因?yàn)樗麑碛斜纫郧胺槐哆€多的私密空間；丈夫很滿意，他說從來沒想過咱們家能分到這么大的房子。只有我猶豫不決，老房子小是小，但地段好；新房子大是大，可在這被上海人稱為‘鄉(xiāng)下頭’的村莊住著，出行不方便，而且丈夫上班必須橫跨半個(gè)上海，單趟22公里。”

在家庭會(huì)議一票對(duì)兩票的“決議”下，吳敏交出了1988年從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)市政府分到的一室半老房子，拿到了新房子的鑰匙。

因?yàn)槭菃挝坏母＠?，所以和單位有了密切?lián)系。兩棟樓76套多層房，全是吳敏他們單位的。同事們?cè)?小時(shí)之外還能“親切會(huì)面”，每天一齊擠在同一輛單位的大巴士上。

不知從什么時(shí)候起，吳敏在班車上聽到某某同事買了商品房，而且這類信息越來越多，有買到徐家匯的，也有買到比他們小區(qū)還要“落鄉(xiāng)”的，同事“提醒”她：“儂也好動(dòng)動(dòng)了！”

2001年后，吳敏開始關(guān)心商品房的廣告，上網(wǎng)只看房產(chǎn)內(nèi)容，還特別留意單位周邊新蓋的商品房。當(dāng)她開始行動(dòng)，到了十幾個(gè)“售樓處”后才發(fā)現(xiàn)“敵情”嚴(yán)重，銀行庫存的“彈藥”根本無法保證“戰(zhàn)斗”勝利：要想保留現(xiàn)在的面積又往市中心方向移動(dòng)，想買的商品房幾乎都在60萬元以上。

退而求之，她看中了一套多層三樓100多平方米50多萬元的三室一廳，交好定金回家。當(dāng)晚召開家庭燭光會(huì)，為買房這一重大決策再次論證。首付款、每月應(yīng)付款、商業(yè)貸款，隨著計(jì)算器上數(shù)字的增加，他們購房的熱情慢慢減退。

不過沒多久,吳敏又看中輕軌邊上的一套二室二廳，原本說好2001年春節(jié)開盤，這一等就等到了4月份。見到報(bào)紙刊登的該樓盤廣告：內(nèi)部預(yù)訂。吳敏輾轉(zhuǎn)找到“熟人”，得到“內(nèi)部消息”：2/3的房子已被內(nèi)部“預(yù)訂”，一套房子有20個(gè)預(yù)訂。

吳敏不放棄，經(jīng)常利用上班中午休息的一個(gè)小時(shí)，騎自行車沿著單位附近搜索“目標(biāo)”。多層不考慮，因?yàn)楫?dāng)年吳敏親眼看到80多歲的婆婆爬樓的艱難，她還是堅(jiān)持一定要買到離單位近又有電梯的房子。

功夫不負(fù)有心人，2002年，她終于發(fā)現(xiàn)單位西邊大約兩站路的地方正在建造的樓宇群，有的正在打地基，有的已經(jīng)造了三四層。吳敏和工人聊天得知這是在建中的高樓，都配有電梯。她暗喜，留下一張名片給工人，請(qǐng)他在封頂開盤時(shí)給個(gè)電話?；丶液髤敲艟透嬖V丈夫自己的新目標(biāo)，丈夫下班后特地去實(shí)地“偵察”，感覺也蠻好。

大概半年不到，一天吳敏突然接到一個(gè)陌生電話，原來是那位工人打來的“開盤”電話。放下電話，吳敏就騎自行車趕了過去。那是開盤的第二天，來預(yù)訂的人不多，而且預(yù)訂需要預(yù)付10萬元，如果反悔，定金不退。

吳敏和丈夫決定干脆買三室兩廳，咬咬牙預(yù)付了10萬元。預(yù)訂后剛一周，房?jī)r(jià)就開始上漲，售樓處貼出公告，如果有預(yù)訂房主準(zhǔn)備退訂的，預(yù)付金全額退還。

“我們沒有退訂單，買下來了。2002年向銀行借的貸款如今也還清了。前兩天樓上有戶業(yè)主在掛牌，我一看同等大小已經(jīng)1600多萬元了，我們當(dāng)年買的時(shí)候是68萬元?！眳敲魧?duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說道。

最近上海樓市政策利好不斷，吳敏說，接下來要幫著兒子盤算換房的事了。如今孫女也一天天長大，他們購買一套改善房的心思漸增。這些年，雖然攢了點(diǎn)積蓄，但之前換房的話第二套要付七成首付，也只能想想。

這個(gè)國慶，吳敏一家去了不少售樓處。兒子的想法是買一套一手房，但吳敏認(rèn)為，還是買一套二手房風(fēng)險(xiǎn)小。

吳敏表示，之前二三線城市出現(xiàn)了一些爛尾樓現(xiàn)象，一線城市很少有，而如今，房地產(chǎn)大環(huán)境的不確定，使得上海也出現(xiàn)了一些爛尾樓。

吳敏告訴記者，她在網(wǎng)上看到，就連上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，離陸家嘴3公里的濱江一品苑都發(fā)生了爛尾，甚至停貸的事情，這讓她很猶豫。好不容易攢的錢，萬一買了爛尾樓，這是她這個(gè)本就不富裕的家庭不可承受之重。

（蔡雨航、吳敏系化名）

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第19期）