《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者  孫庭陽(yáng) | 北京報(bào)道

全國(guó)房地產(chǎn)部分指標(biāo)雖創(chuàng)出新低，但房地產(chǎn)上市公司虧損收窄趨勢(shì)明顯。

現(xiàn)在正是上市公司發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的時(shí)段，截至7月19日，已有1751家上市公司發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，108家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中，已有65家預(yù)告了上半年凈利潤(rùn)變化情況。另有34家房地產(chǎn)上下游公司的業(yè)績(jī)預(yù)告，也披露了營(yíng)收受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響情況。

今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)部分?jǐn)?shù)據(jù)同比下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比下降6.6%，商品房銷售面積同比下降5.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降9.8%，商品房待銷面積與今年2月份頂峰相比，已經(jīng)有所下降，同比增長(zhǎng)仍達(dá)17%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)是94.06，創(chuàng)出自2016年2月份以來(lái)的新低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局介紹，通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的景氣水平，105點(diǎn)以上為偏高景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平，95點(diǎn)以下為較低景氣水平。

除了同比下降的數(shù)據(jù)，也有一些數(shù)據(jù)透出暖意。今年上半年，商品房銷售額同比增長(zhǎng)1.1%，竣工面積同比增長(zhǎng)19%。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，各房地產(chǎn)公司采取了怎樣的應(yīng)對(duì)策略？

調(diào)整銷售策略“保交樓”，整體減虧

今年上半年，上述已預(yù)告業(yè)績(jī)的65家公司中，凈利潤(rùn)下降、增長(zhǎng)的公司數(shù)量分別是46家和19家，對(duì)應(yīng)比例分別為70%和30%，凈利潤(rùn)合計(jì)將虧損89億元至151億元。相比2022年上半年這65家公司凈利潤(rùn)合計(jì)虧損153億元，今年上半年整體虧損幅度在收窄。65家公司中，有7家凈利潤(rùn)虧損可能超過(guò)10億元，其中4家虧損可能超過(guò)20億元，分別是ST泰禾(000732.SZ)、金科股份(000656.SZ)、首開(kāi)股份(600376.SH)和ST陽(yáng)光城(000671.SZ)。

凈利潤(rùn)向差的公司，多數(shù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷有關(guān)。深振業(yè)A(000006.SZ）和天保基建(000965.SZ）的業(yè)績(jī)預(yù)告均稱，上半年，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)算減少，造成利潤(rùn)下降。

部分公司項(xiàng)目毛利率下降。中交地產(chǎn)（000736.SZ）稱，交付項(xiàng)目減少的同時(shí)，交付項(xiàng)目的毛利率同比下降較為明顯，公司部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在減值跡象。金融街(000402.SZ)去年上半年盈利11億元，今年上半年預(yù)計(jì)虧損5.7億元至8億元，該公司稱，采取了包括調(diào)整銷售價(jià)格在內(nèi)的多種銷售策略，積極促進(jìn)項(xiàng)目銷售，但是公司部分項(xiàng)目毛利率有所下滑，部分項(xiàng)目調(diào)整銷售價(jià)格出現(xiàn)虧損。華僑城(000069.SZ)今年上半年銷售額同比減少16%，該公司同樣采取了靈活的銷售策略，但結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比有所下降，預(yù)計(jì)帶來(lái)部分價(jià)值折損。

一些公司費(fèi)用增加。迪馬股份（600565.SH）今年上半年凈利潤(rùn)同比下降74%到83%。該公司稱，面對(duì)房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑局面，為全力保證項(xiàng)目交付進(jìn)度和產(chǎn)品品質(zhì)，公司盡可能地延后土地款的支付節(jié)奏，公司延期支付產(chǎn)生的費(fèi)用相應(yīng)增加，致使凈利潤(rùn)同比減少。

凈利潤(rùn)向好的公司中，有的公司房屋結(jié)轉(zhuǎn)面積較上年同期有較大幅度上升。如南山控股（002314.SZ）、萬(wàn)業(yè)企業(yè)（600641.SH）、津?yàn)I發(fā)展（000897.SZ）和沙河股份（000014.SZ)等公司，業(yè)績(jī)預(yù)告中將凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)歸結(jié)為結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增加。

也有去年同期巨虧的公司扭虧為盈。去年上半年虧損23億元的榮盛發(fā)展(002146.SZ),今年上半年預(yù)計(jì)盈利1億元至1.3億元。該公司稱，上半年將“保交樓”作為首要任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了重點(diǎn)項(xiàng)目的交付，項(xiàng)目交付數(shù)量較上年同期增加較多，其中部分交付項(xiàng)目毛利潤(rùn)較高，從而使銷售收入和銷售利潤(rùn)均有所增加，同時(shí)公司降費(fèi)增效工作取得了階段性成效，其間費(fèi)用同比呈下降趨勢(shì)。

A股房地產(chǎn)上市公司龍頭保利發(fā)展(600048.SH)和萬(wàn)科A(000002.SZ)未見(jiàn)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，但銷售情況顯示銷售面積都在增長(zhǎng)。保利發(fā)展(600048.SH)上半年銷售額和銷售面積同比分別增長(zhǎng)13%和6%。萬(wàn)科A銷售額同比下降5%，銷售面積同比增長(zhǎng)0.5%。

產(chǎn)業(yè)鏈上下游公司過(guò)得如何

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，上游的建筑行業(yè)，下游的裝修行業(yè)，今年上半年利潤(rùn)情況怎樣？

建設(shè)機(jī)械(600984.SH)的業(yè)務(wù)中包括建筑機(jī)械租賃業(yè)務(wù)，此項(xiàng)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)公司2022年?duì)I業(yè)收入的90%。該公司去年上半年虧損0.65億元，預(yù)計(jì)今年上半年虧損2.2億元。該公司介紹虧損擴(kuò)大的原因：2023年上半年房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)工面積減少，公司新簽訂單數(shù)量增長(zhǎng)困難，大量已簽單項(xiàng)目因項(xiàng)目原因?qū)е略O(shè)備不能按期進(jìn)場(chǎng)，也影響了設(shè)備使用率的提升。國(guó)內(nèi)建筑機(jī)械租賃行業(yè)延續(xù)下滑趨勢(shì)，設(shè)備租賃價(jià)格處于下行筑底階段。

宏創(chuàng)控股(002379.SZ)是房地產(chǎn)下游企業(yè)，公司主要產(chǎn)品為鋁板帶、家用箔、裝飾箔等，產(chǎn)品應(yīng)用包括室內(nèi)外裝飾，廠房?jī)?nèi)外墻裝飾，如幕墻板、吊頂。該公司稱，今年以來(lái)房地產(chǎn)、建筑等主要鋁消費(fèi)領(lǐng)域持續(xù)低迷，國(guó)內(nèi)鋁加工行業(yè)終端需求新訂單恢復(fù)較為緩慢。該公司主要產(chǎn)品銷量、銷售價(jià)格同比下降，致使公司營(yíng)業(yè)收入同比減少，產(chǎn)品毛利率下降及計(jì)提資產(chǎn)減值損失，導(dǎo)致公司預(yù)計(jì)虧損4226萬(wàn)元至5490萬(wàn)元。去年同期，公司盈利2192萬(wàn)元。

海螺新材(000619.SZ)主要從事塑料型材、板材、門窗的產(chǎn)銷。以產(chǎn)銷量計(jì)算，該公司在國(guó)內(nèi)、國(guó)際塑料型材行業(yè)穩(wěn)居首位。今年該公司繼續(xù)虧損，虧損額大約450 萬(wàn)元至250 萬(wàn)元，虧損幅度較去年同期收窄。該公司虧損原因包括塑料型材銷量同比下降。

康力電梯(002367.SZ)預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)60%至90%，該公司稱，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體延續(xù)去年末以來(lái)的寬松態(tài)勢(shì)，短期穩(wěn)市場(chǎng)、長(zhǎng)期促轉(zhuǎn)型成為要點(diǎn)。該公司稱，竣工因“保交樓”有所支撐，竣工面積同比增長(zhǎng)。公司積極開(kāi)拓國(guó)內(nèi)、國(guó)際各類客戶需求，爭(zhēng)取重要項(xiàng)目、高端項(xiàng)目，參與“一帶一路”建設(shè)，營(yíng)業(yè)收入保持基本穩(wěn)定，受益于主要原材料成本同比回落，綜合毛利率較上年同期回升。

主營(yíng)瓷磚的蒙娜麗莎(002918.SZ)，今年上半年?duì)I業(yè)收入與去年同期持平，但凈利潤(rùn)盈利1.68億元至2.28億元,與去年虧損4.9億元相比，實(shí)現(xiàn)扭虧。該公司稱，經(jīng)銷渠道營(yíng)業(yè)收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但基于風(fēng)險(xiǎn)管控策略，公司收縮部分流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)客戶訂單，導(dǎo)致戰(zhàn)略工程渠道收入有所下降，通過(guò)各項(xiàng)降本增效措施，產(chǎn)品毛利率提高，費(fèi)用同比下降，利潤(rùn)率提升。

針對(duì)房地產(chǎn)低迷形勢(shì)，監(jiān)管層相繼出臺(tái)支持政策。

2022年11月，央行和原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)“金融16條”，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了16條支持政策，其中兩條政策規(guī)定了適用期限。

7月10日，央行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布，綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，兩部門決定，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年底。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第14期）

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