《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者  石青川 | 重慶報(bào)道

2023年是中國REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）市場快速發(fā)展的一年?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)落地已有兩年時(shí)間，在優(yōu)化企業(yè)投融資模式、盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展等各個(gè)方面發(fā)揮了重要作用。

7月7日，在重慶舉辦的“民生 消費(fèi) 產(chǎn)業(yè)REITs發(fā)展峰會”上，北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢透露，截至今年6月底，全市場已有28只REITs上市，累計(jì)發(fā)行規(guī)模975億元。

盡管目前住宅類地產(chǎn)企業(yè)直接發(fā)行REITs的情況還很罕見，但隨著國內(nèi)市場逐步開放發(fā)行REITs，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，REITs是地產(chǎn)行業(yè)未來可能存在的融資機(jī)遇。

但果真如此嗎？

REITs能盤活哪些資產(chǎn)？

縱觀今年上半年，在中國運(yùn)行了兩年的REITs正一邊被規(guī)范，一邊拓展業(yè)務(wù)版圖。REITs即不動產(chǎn)的證券化，換句話來說，可以理解為不動產(chǎn)的IPO。而REITs在中國出現(xiàn)的這兩年內(nèi)，大部分投資標(biāo)的均為高速公路、大型工業(yè)園區(qū)等國有資產(chǎn)。

今年多個(gè)標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)的出現(xiàn)，也讓REITs成為民營地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的新可能。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)透露，目前看到商場、購物中心等項(xiàng)目做REITs已被鼓勵(lì)，只要項(xiàng)目足夠優(yōu)質(zhì)，有持續(xù)盈利分紅的能力，發(fā)REITs已近乎沒有障礙。

3月24日，國家發(fā)改委發(fā)布《規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作》。政策從消費(fèi)角度明確了REITs創(chuàng)新的導(dǎo)向，也使房地產(chǎn)企業(yè)可通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

此次政策也明確，REITs創(chuàng)新，相關(guān)資金不能流入商品住宅開發(fā)銷售等領(lǐng)域，防范出現(xiàn)各類炒作或金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

過去提及REITs，政策均從盤活存量資產(chǎn)的角度進(jìn)行，而此次立足點(diǎn)有變化，即從提振消費(fèi)的角度入手。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是理解商業(yè)地產(chǎn)REITs創(chuàng)新所需要關(guān)注的地方。

嚴(yán)躍進(jìn)透露，《規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作》提及的商業(yè)地產(chǎn)，主要包括百貨商場、購物中心和農(nóng)貿(mào)市場等。從目前的基礎(chǔ)條件看，購物中心或成為一類主流的創(chuàng)新場域。后續(xù)對于相關(guān)房企而言，要從激活消費(fèi)的角度理解此類領(lǐng)域的改革。

在他看來，該領(lǐng)域的創(chuàng)新，也意味著在原來保障性租賃住房的REITs創(chuàng)新基礎(chǔ)上，以租金與管理費(fèi)為盈利方式的自持物業(yè)類商業(yè)地產(chǎn)也開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性改革過程。從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融創(chuàng)新邁出積極的重要一步。此類金融改革動向需要各地方政府和相關(guān)企業(yè)關(guān)注。

4月13日，全國發(fā)放了6張不動產(chǎn)私募投資基金管理人牌照，對地產(chǎn)企業(yè)來說，不動產(chǎn)ABS化的門檻正在降低，這也標(biāo)志著不動產(chǎn)私募投資基金業(yè)務(wù)正進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，更多企業(yè)可以參與進(jìn)來了。

不難看出，私募投資基金管理人牌照發(fā)放是“金融16條”尤其是第三支箭——股權(quán)融資的重要體現(xiàn)。

3月的政策投放重點(diǎn)主要包括存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)要促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式；4月牌照的發(fā)放則是拓寬通道。嚴(yán)躍進(jìn)表示，因此，不動產(chǎn)私募投資基金的牌照發(fā)放，恰說明當(dāng)前此類工作進(jìn)入到新的階段，此類產(chǎn)品也將成為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的一類新產(chǎn)品。

6月17日，“中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”和“華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”擴(kuò)募份額于上海證券交易所上市，“紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”和“博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”的擴(kuò)募份額在深圳證券交易所上市交易。這也標(biāo)志著REITs擴(kuò)募機(jī)制全面落地。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會副會長周以升公開表示，擴(kuò)募機(jī)制將利于盤活存量資產(chǎn)、提升企業(yè)經(jīng)營模式、優(yōu)化投資組合、增加資本市場活躍度。

存量市場開拓出新路徑

對于存量市場來說，除了以租金與管理費(fèi)為盈利方式的自持物業(yè)類商業(yè)地產(chǎn)，以租金與管理費(fèi)為盈利方式的長租型保障住房也獲得新的機(jī)會。由于保障性租賃住房具備租金長期收益的能力，不少政府平臺搭建的保租房便通過發(fā)行REITs進(jìn)行融資，從而降低企業(yè)負(fù)債。

保障性租賃住房不久前也得到了政策“關(guān)照”。6月16日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興加快建設(shè)農(nóng)業(yè)強(qiáng)國的指導(dǎo)意見》。意見中指出，鼓勵(lì)運(yùn)用信貸、債券、資產(chǎn)支持證券、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs等方式，支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加大對新市民等群體保障性租賃住房建設(shè)融資支持力度。

7月7日，瑞思研究院副理事長、中國建設(shè)銀行原監(jiān)事王毅在重慶舉辦的REITs發(fā)展峰會上就公開表示，保障性租賃住房是促進(jìn)租購平衡，滿足新市民、青年人對美好居住生活向往的重要支撐。引導(dǎo)培育規(guī)范健康的租賃市場，可以推動居民住房消費(fèi)理念從“為我所有”向“為我所居”轉(zhuǎn)變，助力實(shí)現(xiàn)供需兩端的“租購并舉”。

他表示，而REITs是投融資體制改革、金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重大創(chuàng)新，目前保租房與REITs發(fā)展已經(jīng)相輔相成、相互促進(jìn)。王毅說，REITs業(yè)務(wù)模式讓保租房充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，鼓勵(lì)存量盤活籌集方式，可以成為保租房持續(xù)健康發(fā)展的助推器。具體來看，一方面，REITs打通了保租房領(lǐng)域“投、融、管、退”商業(yè)模式閉環(huán)，是促進(jìn)盤活存量用房、擴(kuò)大有效投資的重要?jiǎng)幽堋Ａ硪环矫?，保租房需求空間大且有政策支持，未來將成為我國住房租賃市場的重要組成部分，可以為REITs板塊發(fā)展提供基礎(chǔ)支撐和長久動力。

REITs進(jìn)入常態(tài)化新發(fā)展階段，在探索過程中也有一些問題。王毅對保租房REITs市場提出建議：“要鼓勵(lì)多主體參與、多類型供給、多層次覆蓋；支持更加多樣化的保租房產(chǎn)品定位，滿足新市民、青年人群體不同層次的住房租賃需求；要進(jìn)一步建立市場化保租房新的估值體系；要激發(fā)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)主動管理作用；更要從土地用途、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、制度規(guī)則方面進(jìn)一步完善配套政策。”

由于住房租賃市場長期面臨融資渠道單一、資金適配性差、運(yùn)營難等問題，REITs該如何解決這些難點(diǎn)？

中國建設(shè)銀行副行長李運(yùn)同樣在峰會上表示，REITs能解決租房市場痛點(diǎn)在多個(gè)方面有體現(xiàn)：“REITs是連接租賃行業(yè)和資本市場的橋梁。住房租賃行業(yè)具有前期投入大、回報(bào)周期長、收益率穩(wěn)定的特點(diǎn)，REITs作為長期投資產(chǎn)品，不僅為行業(yè)引入大量社會資本，還可以有效控制投資成本，降低企業(yè)債務(wù)壓力；同時(shí)REITs是住房租賃市場化、規(guī)范化發(fā)展的一個(gè)標(biāo)尺，REITs在資產(chǎn)準(zhǔn)入、項(xiàng)目管理、信息披露等方面均有較明確的標(biāo)準(zhǔn)和要求，有利于培育規(guī)范的長租經(jīng)營主體，有效遏制市場亂象，確定保租房、長租行業(yè)向上向善健康發(fā)展；市場上大部分住房租賃企業(yè)實(shí)力弱規(guī)模小，REITs成熟后可以滿足建設(shè)、改造、運(yùn)營等全流程融資需求，促進(jìn)流程環(huán)節(jié)專業(yè)化分工，推進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級，是推進(jìn)住房租賃市場的助推器。”

“但暫時(shí)沒見過民營企業(yè)用REITs做保租房的融資，國企用此方式融資的可操作性比較大。”一位地產(chǎn)企業(yè)前高管與《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者探討時(shí)說。

保租房主要承載民生保障功能，相對其他商業(yè)地產(chǎn)來說，盈利能力較弱。嚴(yán)躍進(jìn)表示，民營企業(yè)做保租房發(fā)REITs沒問題，但前提是項(xiàng)目體量一定要大，同時(shí)需要具備較高的運(yùn)營能力保障出租率，如此才能有足夠的收益進(jìn)行分紅。

REITs的未來趨勢

隨著租房市場中REITs發(fā)展逐漸平穩(wěn)，保障性租賃住房也迅速增長。根據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，截至今年7月，23省份已發(fā)布“十四五”保障性租賃住房籌集目標(biāo)，總量約791.3萬套。73城公布2023年保障性租賃住房籌集目標(biāo)，總量約156.5萬套。結(jié)合2022年各地籌集目標(biāo)來看，目前保障性租賃住房整體推進(jìn)程度或已超過40%。因此，從今年開始各地保障性租賃住房即將進(jìn)入全面供應(yīng)落地階段。

這是否意味著租房時(shí)代的來臨？答案可能是否定的。

REITs對租賃市場的金融助力，可能僅是現(xiàn)階段的表現(xiàn)。從目前REITs最成熟的美國市場來看，REITs的發(fā)展方向是對新基建的拉動。

REITs最早出現(xiàn)在上世紀(jì)的美國，是以房地產(chǎn)資產(chǎn)為主的信托投資基金。但是隨著數(shù)字化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化加速發(fā)展，全球REITs市場的產(chǎn)品正在出現(xiàn)積極的結(jié)構(gòu)性變化，新基礎(chǔ)設(shè)施REITs占比在提升，房地產(chǎn)REITs占比在下降。

最早發(fā)行REITs的便是美國市場，兩年前便有這樣的結(jié)構(gòu)。據(jù)中心廣場投資管理公司（CenterSquare Investment Management）統(tǒng)計(jì)，2020年9月14日時(shí)，北美市值排名前三的REITs行業(yè)如下：排名第一位的是電信塔REITs，市值2130億美元；其次，數(shù)據(jù)中心REITs市值為1330億美元；再次，工業(yè)REITs市值為1180億美元。與之形成鮮明對比的是，同一天，酒店和零售REITs市值僅為240億美元和260億美元，而辦公和公寓REITs市值分別為740億美元和980億美元。

新基建REITs主要集中在美國。今年一季度，美國新基建REITs市值達(dá)2768億美元，占美國REITs市場規(guī)模的23%，占全球新基建REITs市場規(guī)模的99%。

近三年來由于新冠疫情、俄烏沖突、美聯(lián)儲多次加息，全球金融市場不穩(wěn)定。截至2023年一季度，全球REITs市場市值下降20%，但新基建REITs的市值卻保持良好的發(fā)展勢頭。

對比美國市場，國內(nèi)REITs在投資人結(jié)構(gòu)、治理機(jī)制、估值定價(jià)、運(yùn)營管理、信息披露等方面仍有優(yōu)化和改進(jìn)空間。一位REITs的關(guān)注者向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者反映，部分REITs項(xiàng)目在信息披露時(shí)有隱患，計(jì)算具體項(xiàng)目盈利能力時(shí)在“收入項(xiàng)”采用的是全口徑計(jì)算，而計(jì)算“毛利時(shí)”僅扣減處理成本，其他例如稅金和其他成本卻沒有計(jì)算。

這些問題也將制約REITs的融資能力。

中國證券監(jiān)督管理委員會債券部主任周小舟在REITs峰會上表示，今年以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境變化影響，部分資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)效不及預(yù)期。我國REITs市場發(fā)展時(shí)間不長，還是一個(gè)新生事物，各方應(yīng)理性看待，凝聚共識，合力推動REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展。希望原始權(quán)益人和資產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)進(jìn)一步樹牢資產(chǎn)上市的意識和理念，著力提升運(yùn)營質(zhì)效，主動做好信息披露。管理人和中介機(jī)構(gòu)要提升專業(yè)能力，自覺盡責(zé)，各類投資人要強(qiáng)化價(jià)值投資、長期投資的理念，建立健全REITs體系，優(yōu)化內(nèi)控制度建設(shè)。

周小舟說：“后續(xù)我們將在公司法、證券法的框架下積極配合全國人大法工委、司法部等有關(guān)方面，加快推動專項(xiàng)立法，研究推出公司型REITs、企業(yè)型REITs，為REITs高質(zhì)量發(fā)展夯實(shí)法規(guī)制度基礎(chǔ)。”

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第14期）

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