《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者  張宇軒

近日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》。這讓陷入“爛尾樓”泥潭的商品房消費(fèi)者似乎看到了一絲“脫坑”的曙光。

該批復(fù)發(fā)布僅4天后，就有樓盤逾期未交付的商品房消費(fèi)者向開(kāi)發(fā)商提出解除購(gòu)房合同、退回購(gòu)房款的要求。

4月30日，業(yè)主簽字表達(dá)“退房”意愿。

百名業(yè)主簽字 “退房”

4月21日，《人民法院報(bào)》刊發(fā)了《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（下稱“批復(fù)”）。其中明確，人民法院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中，在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

這則批復(fù)給“爛尾樓”業(yè)主們帶去了一絲希望。4月24日，逾期已久的河南鄭州融創(chuàng)中原大觀二期的業(yè)主們給開(kāi)發(fā)商發(fā)了一封《退房告知書》。告知書中，業(yè)主向開(kāi)發(fā)商提出，“要求解除購(gòu)房合同”，返還購(gòu)房?jī)r(jià)款。

業(yè)主李建國(guó)告訴 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，4月30日，約100位業(yè)主在該樓盤項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽字申請(qǐng)退房。

李建國(guó)購(gòu)房的樓盤名為中原大觀（又名 “中州坊1號(hào)院”）。公開(kāi)信息顯示，該樓盤為河南中永置業(yè)有限公司（融創(chuàng)旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）開(kāi)發(fā)，占地面積4.4萬(wàn)平方米，建筑面積31.86萬(wàn)平方米。2018年8月開(kāi)盤售樓，至2021年9月全盤售罄，每平方米單價(jià)在1.5萬(wàn)元至2.1萬(wàn)元。

中原大觀二期按計(jì)劃應(yīng)于2022年下半年交房，但至今仍未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)多名業(yè)主反映，未完工樓棟早在2021年底就疑似出現(xiàn)停工跡象，之后歷經(jīng)多次反復(fù)停復(fù)工，建設(shè)進(jìn)展一直不順利。

李建國(guó)告訴記者，開(kāi)發(fā)商后來(lái)承諾，原定于2022年7月交付的三棟樓，延期至今年7月底；原定于2022年12月交付的6棟樓，現(xiàn)延期至今年年底前交付。

據(jù)業(yè)主群內(nèi)發(fā)的4月27日施工日?qǐng)?bào)，該項(xiàng)目當(dāng)日工人數(shù)量有482人，執(zhí)行墻體砌筑、主體修補(bǔ)等工作。但有業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商延期交付的承諾難以兌付，李建國(guó)稱：“有一棟樓還沒(méi)有封頂，業(yè)主去現(xiàn)場(chǎng)看，進(jìn)度還是慢。”

開(kāi)發(fā)商有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)好跡象，但業(yè)主仍擔(dān)憂 “沒(méi)錢退房”

考慮到開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況，業(yè)主林逸擔(dān)心，執(zhí)行退款的資金來(lái)源問(wèn)題較為現(xiàn)實(shí)，“要是有錢退房，又怎會(huì)沒(méi)錢蓋房？”

開(kāi)發(fā)商融創(chuàng)近期動(dòng)作頻頻，先是于3月底宣布大規(guī)模債務(wù)重組取得進(jìn)展，繼而又于4月中旬宣布股市復(fù)牌成功，狀態(tài)似乎正在慢慢恢復(fù)。

3月28日夜間，融創(chuàng)中國(guó)（HK.01918）公告宣布境外債務(wù)重組取得重大進(jìn)展，其與境外債權(quán)人小組達(dá)成重組協(xié)議，并就該重組方案懇請(qǐng)其他未簽署協(xié)議的現(xiàn)有債務(wù)持有人盡快加入重組。

據(jù)融創(chuàng)中國(guó)披露，此番債務(wù)重組中的現(xiàn)有債務(wù)具體為現(xiàn)有優(yōu)先票據(jù)及其他境外工具或債務(wù)，包括的本金額約為90.48億美元。其境外重組的具體方案中，這筆境外債務(wù)分為降杠桿、留債展期重組等方向。

其中降杠桿計(jì)劃目標(biāo)約30億美元，計(jì)劃分項(xiàng)實(shí)施，發(fā)行不同類型的可轉(zhuǎn)換債券，試圖以“債轉(zhuǎn)股”的形式降低債務(wù)水平；之外的債務(wù)，計(jì)劃以發(fā)行“新票據(jù)”的形式尋求展期。

通過(guò)對(duì)新發(fā)行票據(jù)相關(guān)期限條款的解讀，外界有觀點(diǎn)認(rèn)為，若融創(chuàng)此番債務(wù)重組成功，就意味著公司3年內(nèi)無(wú)剛性還款壓力。

不過(guò)，這并不意味著林逸的擔(dān)憂是杞人之憂。

4月底，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布了2022年度財(cái)報(bào)。信息顯示，2022年，其物業(yè)銷售收入僅為828.4億元，不足2021年的一半，年內(nèi)交付總建筑面積也大幅縮減至809.6萬(wàn)平方米，環(huán)比2021年下降了49.9%。

自2021年開(kāi)始，連續(xù)兩年中，融創(chuàng)都出現(xiàn)營(yíng)收下滑的情況，并由此陷入虧損。收入方面，2021年為1983.9億元，2022年為967.5億元；凈利潤(rùn)方面，2021年為-420億元，2022年為-298.9億元。兩年的巨額虧損消耗了2018—2020年3年凈利潤(rùn)累加的八成以上。

在債務(wù)規(guī)模上，至2022年底，融創(chuàng)集團(tuán)借貸總額達(dá)2984.2億元，其中2534.8億元債務(wù)距離到期日已不滿一年。好消息是，結(jié)合歷史信息來(lái)看，融創(chuàng)的債務(wù)缺口正在逐漸縮小，相比2021年，2022年共減少232.9億元債務(wù)。

現(xiàn)金流方面，融創(chuàng)集團(tuán)2022年底現(xiàn)金余額由上年底的692億元減少至375.4億元，其中非受限制現(xiàn)金由143.4億元減少至116億元。據(jù)融創(chuàng)中國(guó)披露，非受限制現(xiàn)金的減少主要由于融資現(xiàn)金流出凈額291.1億元。其債務(wù)壓力由此可窺一斑。

按照融創(chuàng)中國(guó)財(cái)報(bào)中的說(shuō)法，資金需求與應(yīng)付營(yíng)運(yùn)所需資金、撥付發(fā)展新物業(yè)項(xiàng)目及償還債務(wù)有關(guān)，資金來(lái)源于預(yù)售及出售物業(yè)所得款項(xiàng)、股東注資、股份發(fā)行及貸款。從以上財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，其流動(dòng)性壓力依然不容樂(lè)觀。

回到融創(chuàng)復(fù)牌后的股市表現(xiàn)。4月13日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告宣布其股票于當(dāng)日正式恢復(fù)交易。然而，融創(chuàng)復(fù)牌首日即迎來(lái)股價(jià)大跌，股價(jià)從一年多停牌前的4.58港元“腰斬”至當(dāng)日收盤價(jià)2.04港元。盡管股價(jià)大跌，當(dāng)日成交量依然高達(dá)7.19億股。此后多日，股價(jià)在震蕩中進(jìn)一步下滑，至5月4日收盤，股價(jià)已下滑至1.58港幣。融創(chuàng)中國(guó)總市值從一年前的249.56億大幅“縮水”至如今的86.09億元。

融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌曾在會(huì)議上總結(jié)反思：“從2021年的第四季度開(kāi)始，行業(yè)環(huán)境持續(xù)發(fā)生變化，很多事情都超出了預(yù)判，我們也出現(xiàn)了嚴(yán)重的流動(dòng)性困難，面臨了前所未有的經(jīng)營(yíng)壓力……我們?cè)诠芾砩弦泊嬖谥鴻?quán)力過(guò)于下放等問(wèn)題，讓我們的安全墊不夠厚，沒(méi)有經(jīng)受住這一輪考驗(yàn)。我們自己總結(jié)，出現(xiàn)今天的問(wèn)題，雖然也有外界環(huán)境的因素，但是更重要的是、更本質(zhì)的還是我們自己造成的。”

針對(duì)“業(yè)主退房”一事，記者致函融創(chuàng)，詢問(wèn)其后續(xù)應(yīng)對(duì)方案，截至發(fā)稿，對(duì)方未予回復(fù)。

律師解讀：“退房”須滿足 “爛尾”條件

回到“退房”事件本身，參與簽字按指印告知開(kāi)發(fā)商“退房”的業(yè)主們，對(duì)于能否成功“退房”心中依然滿是忐忑。

李建國(guó)表示，參與簽字的業(yè)主的確有“退房”的意愿，但“能不能實(shí)現(xiàn)，其實(shí)我們也不太清楚……感覺(jué)實(shí)現(xiàn)的可能性不大”。

而長(zhǎng)期以來(lái)的多方溝通、維權(quán)也讓業(yè)主們倍感焦慮和壓力。一名業(yè)主曾在當(dāng)?shù)卣?wù)平臺(tái)的“領(lǐng)導(dǎo)留言板”上寫下：目前一家老小還在租房，每月積蓄都支付在上萬(wàn)房貸和房租上，希望能夠盡快解決該項(xiàng)目的問(wèn)題。

依據(jù)上述最高法發(fā)布的批復(fù)，北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人戴金花律師向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，過(guò)去，商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)并不包括解除購(gòu)房合同的購(gòu)房款返還，所以商品房消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)房屋無(wú)法如期交付、出現(xiàn)爛尾跡象時(shí)，并不敢輕易解除合同，也不能停止還貸。但根據(jù)該批復(fù)，未來(lái)商品房消費(fèi)者如果發(fā)現(xiàn)樓盤爛尾了，或者房屋無(wú)法實(shí)際交付時(shí)，可以及時(shí)地解除房屋買賣合同，要求返還已經(jīng)支付的購(gòu)房款并享有優(yōu)先受償權(quán)，剩下的房貸由開(kāi)發(fā)商來(lái)返還，有效地止損，保障自己的合法權(quán)益。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師在解讀該批復(fù)時(shí)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者強(qiáng)調(diào)，價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)有一個(gè)前提條件，即房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能，如樓盤徹底爛尾、無(wú)法建成，購(gòu)房合同的目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這時(shí)只能解除合同，要求返還房款。在滿足條件的前提下，商品房消費(fèi)者的價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

融創(chuàng)中原大觀曾被當(dāng)?shù)貥I(yè)界譽(yù)為“明星樓盤”，購(gòu)房者趨之若鶩。李建國(guó)說(shuō)，有業(yè)主做過(guò)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房者中有 57%為本科及以上學(xué)歷，40%從事高新類技術(shù)工作，52%為外地回鄭置業(yè)。

盡管業(yè)主們口口聲聲稱之為“爛尾樓”，但仍有不少人對(duì)這座“難產(chǎn)”的家園懷有憧憬。業(yè)主張山講述，“退房”簽字現(xiàn)場(chǎng)，有業(yè)主還想進(jìn)入工地再看一眼自己的房子，但遭到開(kāi)發(fā)商工作人員的阻攔。

李建國(guó)是外地回鄭置業(yè)的一員，經(jīng)過(guò)這次經(jīng)歷，他表示：“（如果‘退房’成功），后面再買其他城市吧，再也不回鄭州了。”

（應(yīng)受訪者要求，文中李建國(guó)、林逸、張山均為化名）

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第9期）

2023年第9期《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》封面